北京市人民政府关于修改《北京市房屋租赁管理若干规定》的决定
北京市人民政府
北京市人民政府关于修改《北京市房屋租赁管理若干规定》的决定
北京市人民政府令
第231号
《北京市人民政府关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定》已经2010年9月14日市人民政府第74次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
市长 郭金龙
二〇一一年五月五日
市人民政府决定对《北京市房屋租赁管理若干规定》作如下修改：
一、第二条修改为：“本市行政区域内的房屋租赁依照本规定管理。”
二、增加一条作为第七条：“租赁房屋的，出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。合同内容应当包括房屋基本情况、租金、租赁期限、租赁用途、违约责任等。
“房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。
“市建设(房屋)行政部门应当会同市工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，向社会公布。”
三、增加一条作为第八条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
“房屋在租赁期限内因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
四、增加一条作为第九条：“本市鼓励、支持出租人和承租人签订长期居住租赁合同，建立稳定的租赁关系。
“租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。”
五、增加一条作为第十条：“市和区、县人民政府应当制定计划，通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房。
“本市鼓励企业、个人投资建设公共租赁房。”
六、删去第七条。
七、第八条改为第十一条，增加一款作为第一款：“租赁房屋用于居住的，应当进行出租登记。”
八、第十条改为第十三条，修改为：“房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动，应当书面告知租赁当事人到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登记手续；提供房屋租赁经纪委托代理业务的，房地产经纪机构应当按照本规定第十一条、第十二条第一款的规定，办理房屋出租登记、变更、注销手续或者按照市建设(房屋)行政部门的规定通过房屋租赁合同网上备案系统填报相关信息。”
九、第十一条改为第十四条，删去第一款第(四)项中的“办理临时流动人口婚育证明”。
删去第二款。
十、增加一条作为第十五条：“基层管理服务站办理出租登记、为当事人提供服务，不得收取任何费用。基层管理服务站不得从事或者变相从事经营性活动。”
十一、第十二条改为第十六条，第二款修改为：“房屋所有人将出租登记的房屋委托他人管理的，应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站。”
十二、第十四条改为第十八条，删去第二款。
十三、第十五条改为第十九条，修改为：“承租人应当配合出租人进行房屋出租登记；不得擅自改变承租房屋的规划设计用途，不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。”
十四、增加一条作为第二十条：“出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准。具体标准由市建设(房屋)行政部门会同市公安、市规划、市卫生等有关行政部门制定。
“不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。”
十五、增加一条作为第二十一条：“集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。
“单位承租房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的，单位应当按照前款规定履行安全管理职责。
“公安机关应当统一印制出租房屋多人居住登记簿册供出租人免费领取。”
十六、增加一条作为第二十四条：“公安、工商行政管理、民防、卫生、文化、新闻出版、教育等行政部门在办理相关行政许可时依法应当审查活动场所的，应当审查租赁房屋的使用用途是否符合规划设计用途，是否符合法律、法规、规章有关活动场所的规定；不符合的，不予办理相关行政许可。”
十七、第十八条改为第二十五条，第一款修改为：“从事房屋租赁经纪业务的机构应当依法成立，取得营业执照，符合国家和本市规定的条件，并应当自成立之日起30日内，将机构和从业人员的基本情况等信息报送所在区、县建设(房屋)行政部门。”
十八、第二十条改为第二十七条，第(四)项中的“出借、出租”改为“租借”。
增加一项作为第(七)项：“不得违反有关规定从事居间、代理业务范围以外的其他经营活动。”
十九、增加一条作为第二十八条：“建设(房屋)行政部门应当建立房屋租赁市场信息系统，为单位和个人提供房屋租赁市场信息、房地产经纪机构经纪活动信用记录等租赁信息服务。”
二十、第二十二条改为第三十条，第一款修改为：“公安、建设(房屋)、工商行政管理、民防、卫生、人口计生、规划、文化、教育、税务和城市管理综合执法等行政部门应当建立执法责任制，落实对房屋租赁管理的监督检查责任；在执法中发现不属于本部门查处的违法行为的，应当及时告知同级出租房屋管理机构，出租房屋管理机构应当及时告知有关行政部门依法查处。”
二十一、删去第二十五条。
二十二、第二十八条改为第三十五条，第(一)项中的“第八条、第九条”改为“第十一条、第十二条”。
第(二)项中的“第十三条”改为“第十七条”。
第(三)项中的“第十四条第一款”改为“第十八条第一款”。
删去第(四)项。
第(五)项改为第(四)项，其中的“第十五条”改为“第十九条”。
增加一项作为第(五)项：“违反本规定第二十一条第一款、第二款规定，出租人、单位未落实安全管理责任的，责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款；造成严重后果的，处3万元以上10万元以下罚款。”
二十三、第二十九条改为第三十六条，修改为：“对违反本规定的下列行为，由建设(房屋)行政部门按照下列规定处罚：
“(一)违反本规定第十七条规定，出租的房屋存在建筑安全隐患的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。
“(二)违反本规定第二十条规定，出租人违反出租房屋限制条件的，责令改正，情节严重的，可处5000元以上3万元以下罚款；房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务违反出租房屋限制条件的，责令改正，处3万元以上10万元以下罚款。
“(三)违反本规定第二十五条第一款规定，房地产经纪机构未按照规定报送相关信息的，责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款。
“(四)违反本规定第二十六条规定，房地产经纪机构未落实资金监管制度的，责令改正，并处1万元以上3万元以下罚款。
“(五)房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，违反本规定第二十七条第(二)项、第(三)项、第(六)项规定，或者违反第(四)项规定，租借房地产经纪资格证书的，责令改正，处1万元以上3万元以下罚款。”
二十四、增加一条作为第三十七条：“对违反本规定的下列行为，由工商行政管理部门按照下列规定处罚：
“(一)违反本规定第二十五条第二款规定，房地产经纪机构使用未取得房地产经纪资格证书的人员从事房屋租赁经纪活动的，处1万元以上3万元以下罚款；
“(二)违反本规定第二十七条第(一)项、第(五)项规定，房地产经纪机构违规经营的，责令改正，处1万元以上3万元以下罚款；
“(三)违反本规定第二十七条第(七)项规定，房地产经纪机构违反有关规定从事居间、代理业务范围以外的其他经营活动，按照登记管理的有关规定进行处罚。”
二十五、第三十条改为第三十八条，其中的“第十三条”改为“第十七条”。
二十六、增加一条作为第三十九条：“出租人、承租人在房屋租赁活动中发生纠纷的，应当协商解决；协商不成，出租人、承租人可以向人民调解委员会、房地产中介行业协会、建设(房屋)行政部门或者其他相关单位申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。”
本决定自公布之日起施行。2007年11月3日市人民政府第194号令发布的《北京市房屋租赁管理若干规定》根据本决定作相应修正并对条款顺序作调整后，重新公布。
既有必要也是必须要重新返回案件审理的实地场域,通过田野观察之后来仔细地梳理其中内在的各式机理及逻辑,以便形成真正的“根据中国”而非“关于中国”的思考和讨论
对于当下中国法院的实践及其效果究竟应该如何评价,学术界有着不同的争议。之所以有如此众多的争议,很大程度上是因学者赖以为凭的理论框架与研究进路的前设所致,比如程序正义理论、传统和合文化思想等。由于既有的观点都是通过选择某一理论作为支点,进而可以说它们都是戴着有色眼镜在观察法院的案件审理及诸多实践,这注定是无法看到法院在审理案件时的真实逻辑,也无法洞见到法官审理案件时的思维方式和过程。为此,既有必要也是必须要重新返回案件审理的实地场域,通过田野观察之后来仔细地梳理其中内在的各式机理及逻辑,以便形成真正的“根据中国”而非“关于中国”的思考和讨论。
2013年暑假期间,笔者来到某市法院进行田野调查,第一天就碰到某法官下午要审理一件较为难办的案件。该案件在当地法院之所以被称之为新颖和难办,新颖既有第一次碰到此类案件的味道,更重要的则在于法律关系的新颖。该案件既不同于一般的环境污染案件,又有别于一般的合同纠纷,所以适用法律尤其是证据认定上就存在很多疑难。难办就在于原告并没有请律师协助,使得案件无法按照法律规定的程序走下去,也无法与原告在法律的路径上进行沟通,而被告则干脆没有到庭。对于这种情况,要是原告坚持诉讼请求的话,法官只能开庭审理,而按照既有证据又无法认定被告侵权,则可能会驳回起诉,这种结果原告肯定是无法接受的。因此,在庭前的非正式沟通中,法官就耐心地劝说原告撤诉,并就该案件应该如何取证、进行司法鉴定和提出诉讼请求等对原告进行了详细的讲解。在法官劝说原告撤诉之时,笔者注意到两个问题:第一,当原告要求/请求法官给其写了书面材料之时,法官立刻就拒绝了；第二,法官在劝说过程中,始终不断地强调“将心比心”、“我要是碰到你这种情况,也会着急”等。
很显然,对于法官在审理该案件过程中所扮演的角色,如果简单地套用当下教科书教给我们的那套知识肯定是无法充分而有效地解释全部的实践逻辑。众所周知,上个世纪90年代开始,由于案件受理的激增以及话语方式的转变,法院开启了庭审方式改革,其中最为紧要之处就在于法官所扮演的角色发生了很大的变化。在既往的案件审理程序中,法官不仅要审理案件,还需要担负发现证据和证实证据的责任。通过庭审方式的改革,法官更多时候则是对原被告呈现在其面前的证据进行判断,举证责任也相应地分配给原被告,因此在案件审理过程中则要求法官扮演中立的、被动的角色。如果以此为依据对法官的做法予以评价的话,则会发现,其行为很显然是突破了被动的、中立的角色,甚至还扮演起帮助原告出谋划策的角色。由此可以得出的结论是:其行为是需要加以批判的。
庭审方式的改革、案件的不断激增尤其是错案追究制度的构建,使得法官在案件审理过程中更喜欢教条地执行法律,所导致的后果就是“案结事不了”,众多的涉诉信访就是较为明显的例证。针对这种情况,法院系统发起了一场新的思维转化,要求法官不仅要审结案件,还需要做到“案结事了”,这种思维变化反映到案件审理方式上就是:更加重视和强调调解的功能,对此还构建起调解考核制度甚至调解率要求的强化机制。调解本身所蕴含的内在价值在于其所具有实现正义的功能,但调解实现的正义并非是程序主义者所宣称的程序正义,更多的是实体正义,尤其是与日常生活紧贴的实体正义。调解机制的内在价值与政法传统下司法的群众路线的内在精神是内在勾连在一起的,而要实现实体正义,则需要法官深入到原被告产生争议的场域之中。因此,如果以此作为评价该案法官行为的依据的话,则发现其并没有能深入到事发现场,而仅仅是限于办公室的交谈,进而也是需要反思和批判的。
但是生活塑造了理论,而非理论塑造了生活。仅仅以单一理论作为研究的进路,显然会发现该法官的行为的确有很多需要反思之处,但其毕竟又成功地实现了案件的解决,至少可以说是暂时地达到了“案结事了”的目的,为此有必要去探究法官在案件审理过程中的真实思维。实际上就法官来说,在审理案件之时之所以耐心地劝说原告撤诉和帮助出谋划策,并非是其有意识地在实践某种法学理论或司法哲学,而是有着内在的较为合理的行为逻辑:
第一,案件不能搞砸在自己手中。由于法院构建了法官绩效考评指标,对法官的结案率、案件平均审理时限都有着严格的规定。劝说原告撤诉,则是最为有效率地结案方式。虽然撤诉后,原告经过一番准备之后可能又会重新起诉,但由于案件是随机分配的,因此案件会分配到谁的手中就很难说了。
第二,既定的法律尤其程序规定对法官构成了强有力的约束。虽然法官在劝说原告撤诉之时,不断地重复和强调换位思考和将心比心,也细心地给原告就应该如何取证、固定证据以及提起诉讼请求等加以指导,但从没有越过法律的雷池。
第三,实体正义观仍然是法官行动的内在动力之一。虽然西学东进已有一百多年,我国近几十年通过法律移植、模仿等也构建起现代的司法制度,但司法在运作之时,其中的行动主体如法官仍然受到传统的实体正义观的支配。有所区别的是,当下的法官更多地是在追求自身利益最大化的基础上,在既定的程序的框架之下,谨慎地追求实体正义的实现。
本案法官在案件审理过程体现出来的诸多特征,并非是单独和孤立的,而是中国整体法治建设和状况的征兆。为此可以推断,当下中国的法治建设,既非像某些保守主义者所言,由于法律移植出现了诸多的水土不服；也非像某些西化论者所说,一旦移植西方法律之后实践上就会有大的改观。诸多的实践表明,当下中国秩序形成原理既与传统社会运作逻辑渐行渐远,但也并非是一蹴而就,而更为紧要的则是西学逐渐地与中国自身的思想融为一体,并不断推动当下法治秩序的形成。
