附随义务
梁桦水 梁鹏
案情简介：
原告兰州某食品公司，
被告北京某房地产公司
案由商品房买卖合同纠纷
案情：
原告与被告于1999年9月21日订立了购买被告开发建设的底商500平方米，单价为9800元，共计房款490万元，合同约定于1999年12月31日交房。付款方式为1998年12月15日定金50000元，1998年12月25日交纳房款147万元，1999年9月20日交纳房款147万元。工程结构封顶时交纳98万元，房屋交付时交纳房款73.5万元，办理产权手续时交纳房款19.5万元。原告分别按照合同约定的时间及方式支付了前3期的房款共计299万元。被告于2001年1月14日以原告第四期房款逾期未付10个月为由向原告发出解约通知书解除了与原告的合同。并于2001年1月22日将合同项下的房屋以12000元/平方米的售与北京市某银行。并为该行办理了入住手续。原告认为工程封顶被告应当赋有通知义务，被告单方解约属于违约行为，且该房已为善意第三人占有使用，实际履行已不可能，应当承担违约责任并赔偿原告的损失。被告辩称原告对于工程封顶知晓，且在付款条件成就时两次书面通知原告付款但原告拒不履行义务，致使被告的合法权益受到损害，被告依据合同中关于解约的约定行使合同的解除权并无不当。不够成违约，不应当承担违约责任亦不应当赔偿原告的损失。经过审理法院认定如下事实并依法作出了裁判。
法院认为原告与被告签定的合同真实有效，合同中约定的第四期工程款的支付时间是在工程封顶时，被告在此应当赋有通知义务，正是由于被告未履行通知义务擅自将房屋出售给第三人是造成合同不能够履行的主要原因，被告应当返还原告的购房款，由于被告的违约行为造成原告的损失应当予以赔偿，关于损失的计算方法按照被告出售给银行与合同约定的价格差价计算。故判决被告返还已收的工程款299万元，并一次性赔偿原告100万元。
在本文中我们针对此案讨论三个问题。
第一个问题是被告应当通知原告的义务是何义务。
法院的判决确认被告应当赋有通知义务。按照双方订立的合同条款中并未约定被告通知原告及在何时通知以何种方式进行通知，为何法院要在判决中指出被告未尽通知义务，而且正是因为被告未履行此义务才导致被确认违约，从而败诉的。那么这一义务是什么义务呢？这一义务称为“附随义务”。是依据诚实信用原则，随合同关系的发展而不断发生的，附随义务不是双方当事人在合同事先明确约定的也不是法律上明文规定的，而是随着当事人在合同履行过程中要求当事人负担的诚信义务。这种义务在当事人订立合同时是否发生不确定，在合同履行中出现情况时如果当事人不履行这种义务相对方就会受到损害。但是，在一个具体的合同中当事人之间到底会发生什么样的附随义务，一方面由当事人判断另一方面由法官予以判断。附随义务的种类、形式比较多样，我国的《合同法》列举了通知、协助、保密等方式种类，但在实践中不限于此。列如，照顾义务、保管义务、保护义务等等。对于附随义务按照其功能分可以分为实现主给付义务，使给付利益获得最大，列如以通知、协助的方式；再一种功能是为了维护对方利益列如保护的方式。
就本案而言被告的通知义务即为附随义务。原告被告在合同订立时并未约定“工程封顶”即通知原告，而是在合同履行到这一阶段被告应当作出的义务。从这一附随义务来讲其功能在于实现合同中约定的原告在“工程封顶时支付第四期房款”的主给付义务。所以被告在付款条件成就时向原告发出通知。被告作为合同项下房屋的建设单位，对于工程进度应当较于原告更加容易获悉，而且亦应当先于原告知晓，这就决定了当合同履行到此时被告赋有依诚实信用原则提醒、通知原告的责任与可能。笔者认为在此时被告向原告发出的通知内容不应当是“催款函”，而是告知原告“工程封顶”为内容的“付款提示”。“付款提示”的内容应当明确“工程封顶”的时间、原告付款的最后期间、逾期付款的后果。至于被告在法庭上出示的“催款函”应当是在确定最后付款日到来时原告未与履行时发出的，其目的是为了当原告在合理的宽限期内仍不履行付款义务时，以确定合同中约定的解除条件具备，被告取得合同的解除权，可以解除合同。
第二个问题被告是否可以行使解除权。
本案被告在原告未与付款的情形下向原告发出了《解约通知书》解除了与原告的购房合同，并嗣后将合同之标的物售与第三人，造成原告不能够取得该房产。那么被告是否可以行使合同中约定的解除权呢？行使合同解除权的依据是什么？合同解除权是指合同当事人在合同订立之后履行过程中，因一方的根本违约造成合同不能够履行合同目的不能够实现而将合同关系自始或向后消灭的权利。合同解除权的取得来自法律的规定和当事人的约定。由于解除权属于形成权，它的行使即产生解除合同的法律后果。因此，当事人拥有解除权是行使解除权的前提。但是，解除权的行使必须符合法律的规定当事人的约定的条件，必须采用明示的方式。按照我国的《合同法》规定当事人双方可以约定解除合同的条件，解除条件成就时解除权人可以解除合同。又规定当事人一方有下列情形之一时（因不可抗力致使合同目的不能够实现；在履行期届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；一方当事人迟延履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能够实现合同目的的；法律规定的其他行为。）另一方当事人可以解除合同。
合同解除权分为约定解除权与法定解除权。结合本案的被告所行使的应当是约定解除权。按照原告与被告签定的购房合同中关于“逾期付款”一节的约定“买受人逾期付款超过30天的合同继续履行，但是应当按照日万分之三支付违约金至实际付款日止；买受人逾期付款超过90天的出卖人有权解除本合同......”。同时，合同中关于“付款方式”中约定“工程结构封顶时支付98万元”。即为原告的付款条件，当这一付款条件成就时原告就应当按照合同的约定支付应付款项，如果逾期未支付时应当承担违约责任，超过30天的合同继续履行原告支付违约金，超过90天时由被告选择是否解除本合同。解除合同的决定通知一经作出本合同即告解除，同时原告承担相应的违约责任。
但是，本案中原告的付款条件是否成就是一个争议的问题。前面已述，作为被告应当比原告更加知晓工程的进度，何时出地面、何时到正负零、何时封顶，也比原告更加有条件获得工程进度的信息，因此，在本合同履行过程中对于工程进度的提示较之被告更为便利，同时也就有通知提示的义务履行的便利。因此，如果被告履行了这一附随义务，在工程封顶时向原告发出“付款提示”，则本案的结果将时另外一个样子。正是因为被告迨于履行此义务或是履行此义务的方式不当，而造成原告尽管未按期付款被告依然无法行使解除权。被告在后发出的《解约通知书》由于欠缺解除权行事必要的条件，从而构成被告的单方解约，解除并未产生相应的法律效果。如果被告在原告的付款条件成就时，即使在合同中未约定解除权，在向原告发出类似付款提示的通知告之其付款条件成就，原告不与支付，而后被告向原告发出〈催款涵〉给予原告合理的期限，原告仍不履行时，被告依照合同法的有关规定亦取得法定解除权，依然可以与原告解除本合同。但是，观本案原告发出的〈催款涵〉并未达到证据效力的作用。所以，被告行使接触权即不符合法律的规定亦不符合合同的约定。
第三个问题被告承担的损失如何计算。
法院判决被告除返还已收的房款外还应当承担赔偿责任。这一赔偿凭何计算，如何计算。依据我国的〈合同法〉第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违反合同一方订立合同时预见到的或者应当预见到违反合同可能够造成的损失”。这一条款规定了一般法定的赔偿的原则。违约损害赔偿的特殊之处在于对期待利益的保护，而期待利益应当合同订立双方在合同签定时对于合同正常履行后可以获得的利益，这种利益的期待取决于合同定立双方对利益的判断与预见。如果一方发生违约的事实通过赔偿使得受害人达到合同已经履行的状态。本案中对于被告的判处赔偿正是基于此点。被告的违约是造成合同不能够继续履行的原因，被告将合同约定的房屋售于第三人是合同不能够实际履行的原因，正因为合同的不能够履行似的原告应当获得的利益受损。包括合同履行后应当获得的房屋及房屋可能取得的增值收益。当然，在双方订立合同时其增殖收益不能够确定，但是作为违约方对此可能够产生的利益是应当肯定的，这也是双方在合同订立时对日风险的分配，正是这种分配的基础上进行讨价还价才形成了合同的对价关系。因此，本案中被告单方解除合同构成违约，其售于第三方的价格与原告的合同价格之差就形成了对守约方期待利益的损害。应当予以赔偿。
通过本案我们应当注意到合同义务不仅仅是写在条款上义务内容，它还包含了合同双方为确保合同履行的顺利、为了维护交易的安全稳定，应当遵从诚实信用的原则从各个方面给予相对方的保护、照顾等附随义务。同时，对于合同履行过程中发生的诸如变更、洽商、通知等文件应当采取最有利于形成证据形式的方式作出。本案中被告的一则通知价值了百万。
江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》的决定
江苏省人大常委会
江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》的决定
（2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2003年10月25日江苏省人民代表大会常务委员会公告第30号公布）
江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《江苏省物业管理条例》作如下修改：
一、将第五条第二款修改为：“业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。”
增加一款作为第三款：“业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。”
二、在第七条中增加一项，作为第（七）项：“法律、法规规定的其他职权。”
三、将第八条修改为：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。”“业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。”“召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。”“业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”
四、将第十条修改为：“业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：（一）召集和主持业主大会；（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；（七）执行业主大会的有关决定；（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。”
五、将第十二条修改为：“业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。”
六、删去第十五条第二款，将第三款改为第二款，修改为：“对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。”
七、将第十七条第一款修改为：“新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。”
八、将第二十三条修改为：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。”“上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”
九、将第二十四条第二款、第三款修改为：“已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”“物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。”
十、增加一条作为第二十六条：“经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。”
十一、将原条例第二十六条改为第二十七条，第一款、第三款分别修改为：“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。”“配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”
十二、将原条例第三十六条改为第三十七条，第五款修改为：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。”
十三、将原条例第三十九条改为第四十条，修改为：“建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。”
十四、将原条例第四十条改为第四十一条，第（一）项修改为：“未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款”。
增加一项作为第（四）项：“接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。”
十五、将原条例第四十一条改为第四十二条，第二款修改为：“违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
此外，对条例的一些文字作了必要的修改，并对有关条款顺序作相应调整。
本决定自2003年12月1日起施行。
《江苏省物业管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。
附：江苏省物业管理条例（2003年修正本）
（江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2000年12月24日通过 根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改《江苏省物业管理条例》的决定修正）
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。
第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。
市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。
县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。
第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
第二章 业主自治管理
第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示；有书面意见的，应代为转交。
业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。
第六条 业主享有下列职权：
（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；
（二）业主委员会的选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）选择物业管理企业；
（五）与物业管理费用相符的服务；
（六）监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）法律、法规规定的其他职权。
业主承担下列义务：
（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；
（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；
（五）按照国家和省有关规定交纳维修基金；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条 业主大会行使下列职权：
（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；
（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
（三）审议业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
（六）决定有关业主共同利益的重大事项。
（七）法律、法规规定的其他职权。
第八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。
业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。
召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。
业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
第九条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。
第十条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会；
（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；
（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；
（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）执行业主大会的有关决定；
（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会不得从事经营活动。
第十二条 业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。
第十三条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。
第十四条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。
省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。
第三章 物业管理企业
第十五条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。
对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。
第十六条 物业管理企业享有下列权利：
（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
（二）收取物业管理服务费用；
（三）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼；
（四）选聘专业公司承担专项经营业务；
（五）拒绝任何形式的摊派；
（六）法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业承担下列义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准；
（二）履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计；
（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四章 物业管理服务与收费
第十七条 新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。
新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。
物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。
第十八条 前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业管理服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）维修基金的管理和使用；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第十九条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；
（六）物业档案资料的管理。
前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。
第二十条 一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。
物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。
第二十一条 物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。
第二十二条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。
普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。
确定政府指导价应当依法举行价格听证会，以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。
上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。
已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。
第二十五条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
第二十六条 经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。
第五章 物业的使用和维护
第二十七条 新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。
开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。
第二十八条 物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。
物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。
物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。
第二十九条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（三）私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；
（七）未经批准摆摊设点；
（八）无序停放车辆；
（九）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十二）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第三十条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向有关主管部门报告。
第三十一条 物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报有关主管部门批准。
第三十二条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。
第三十三条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。
第三十四条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第三十五条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第三十六条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：
（一）房屋室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。
第三十七条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金）。
维修基金应当存入政府指定的银行，设立专门账户。
维修基金应当按幢建账、按户核算。
业主转让物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。
第三十八条 维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。
业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况，接受业主监督。
第六章 法律责任
第三十九条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第四十条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。
第四十一条 物业管理企业违反本条例，按照下列规定处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。
（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款。
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款。
（四）接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第四十二条 未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条 违反本条例规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第四十四条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附则
第四十六条 本条例中有关用语的含义：
（一）本条例所称业主，是指物业的所有权人；
（二）本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（三）本条例所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地；
（四）本条例所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域；
（五）本条例所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（六）本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十七条 设区的市可以根据本条例制定实施细则。
第四十八条 本条例自2001年3月1日起施行。
