泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知
四川省泸州市人民政府
泸市府函〔2007〕81号
泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知
各区、县人民政府，市级各部门：
市物价局、市规划建设局《泸州市物业服务收费管理办法》已经市政府第2次常务会议讨论通过，现批转你们，请结合实际认真贯彻执行。
二○○七年七月十五日
泸州市物业服务收费管理办法
市物价局 市规划建设局
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等有关法律、法规、规章，特制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册，建设行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第二章 物业服务收费管理
第五条 市物价局会同市建设行政主管部门负责泸州市三区范围内物业服务收费的监督管理和对各县物业服务收费监督管理的指导工作；各县价格主管部门会同同级建设行政主管部门负责本县区域内物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循费用与服务等级水平相适应的原则，合理、公开。
第七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。
第八条 物业服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。政府指导价的物业管理服务收费实行服务等级定价制度。服务等级根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。
第九条 市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据物业管理企业提供的服务等级标准等因素，结合成本监审情况，制定、调整普通住宅物业管理各服务等级的政府指导价标准，并定期向社会公布。
第十条 前期物业服务收费按规定实行招投标，其服务内容、服务标准、服务等级、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容在招投标文件中予以明确，开发建设单位在售房前应与中标物业管理企业签订前期物业服务协议，前期物业服务协议应作为房屋销（预）售合同的附件内容。
第十一条 前期物业服务结束后的普通住宅物业服务收费，根据各服务等级的政府指导价标准，由业主委员会经业主大会同意后，与物业管理企业在物业服务合同中约定具体的收费标准。
第十二条 对不具备聘请专业物管企业实施物业管理的分散居民住宅楼，可由街道社区牵头组织成立社区物管，物业服务内容、项目、收费标准（参照最低服务等级和指导价标准）由社区物管与业主在签订的物业服务合同中自主协商约定。
第十三条 服务等级原则上每年由物业管理企业负责组织业主测评一次，业主委员会监督测评情况。经测评多数业主不满意的，物业管理企业应予以整改。
第三章 物业服务项目和服务成本
第十四条 物业服务项目包括：
（一）房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护，指负责管理范围内供配电、给排水、消防、水泵、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养。
（二）物业区域的清洁服务、生活垃圾清运，指包括区域内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁和生活垃圾清运。
（三）公共绿地、花草树木的养护管理，指负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美。
（四）物业区域的公共秩序维护和安全防范，指按相应服务等级要求实施保安值班巡视制，负责管理区域内公共安全秩序的维护。
（五）车辆停放秩序及公共场地秩序管理，指做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别指定场地停放，无乱停乱放现象。
第十五条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，指物业管理企业按规定发放给在物业区域内服务的从业人员的工资总额（包括基本工资、奖金和津贴等）及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费支出。社会保障费包括医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金等。
（二）物业共用部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用；不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。
（三）清洁卫生费用，指公共区域卫生清扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清掏、清洁用料、垃圾清运、环卫所需等其他费用。
（四）绿化养护费用，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、花草修剪、绿化用水等。不包括开发商支付的种苗种植费和前期维护费。
（五）公共安全秩序维护费用，包括器材装备费、保安人员人身保险费和由物业管理企业支付的保安服装费等。
（六）办公费用，指物业管理企业为保障维护区域正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、通讯费、书报费、符合规定的管理费分摊、财务费用等其它费用。
（七）物业管理企业固定资产折旧，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指属于物业管理企业的资产，在物业服务区域拥有的与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括办公用房、交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。固定资产折旧按照《企业财务通则》规定年限的中值采用年限平均法计提。产权属业主所有的物业服务用固定资产不得计提折旧。闲置固定资产不得提取折旧。固定资产提足折旧后，不论是否能继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业管理企业为物业区域办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业管理企业与保险公司签定的保险单和所交纳的保险费为准。
（九）经业主同意的其它费用，指按规定程序，经业主委员会或业主大会同意由物业服务费开支的费用。
第十六条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第四章 物业服务收费及计费形式
第十七条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者补足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代收性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务费用年度预决算，并必须做到每半年公布一次物业服务费用的收支情况。
第十九条 实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门制定的指导价标准，在物业服务合同中约定服务等级和收费标准。同时，应将物业服务等级内容及收费标准报同级价格、建设行政主管部门备查。
第二十条 实行市场调节价的物业服务收费，由物业管理企业依据服务成本与业主在物业服务合同中协商约定，并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。
第二十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
第五章 实 施
第二十二条 物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的等级服务。
第二十三条 业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应负责督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第二十四条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。物业服务收费按法定产权面积计算（以房屋产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同建筑面积计费），一般按每月每平方米计收。除另有约定外，不得提前预收。
第二十六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第六章 相关价格、收费管理
第二十七条 物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受相关企业委托代为收缴的，不得向业主收取手续费等额外费用。由物业管理企业负责代收的，应按月将代收的水、电、气费及分摊明细情况及时进行公布，并接受业主的查询、监督。
第二十八条 物业区域内取得资质的停车场，车辆停放服务费实行政府指导价，按规定报价格主管部门审批。对没有取得资质的停车场，其收费标准由停车场产权所有者与业主协商确定，但不得高于政府指导价标准。对利用物业共用部位进行临时停车收费的，收费标准由业主大会或业主委员会商物业管理企业确定，但收费标准不得高于政府指导价标准。
进入物业区域内临时停车对下列情形不得收取机动车停放服务费：
（一）执行公务的军用车辆和警用车辆；
（二）正在执行任务的供水、供电、供气等抢险工程特种车辆；
（三）进入物业区域临时上下客的出租车辆。
第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主委员会和物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续后才能进行。所得收益属业主所有，主要用于补充专项维修资金（产权属物业管理公司的除外），也可按照业主大会的决定使用。
第三十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第七章 监督与检查
第三十一条 物业服务收费实行明码标价制度。物业管理企业必须将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量等在物业区域内的显著位置按统一格式上墙公示。
第三十二条 物业管理企业在接受物业管理委托服务活动中，必须和业主委员会或业主签订物业服务合同，明确收费标准和服务内容，并严格按合同的约定提供服务并收取费用。
第三十三条 对违反本办法规定的行为，由价格主管部门和建设行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规定予以处罚。
第八章 其 他
第三十四条 本办法由泸州市物价局、泸州市规划建设局负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起30日后施行。
关于发布《上海证券交易所参与者交易业务单元实施细则》及有关事项的通知
上海证券交易所
上证法字〔2007〕2号
关于发布《上海证券交易所参与者交易业务单元实施细则》及有关事项的通知
各会员单位、各持有本所席位的机构、各基金管理公司：
为加强本所业务与技术管理，按照本所新一代交易系统上线的总体部署，依据《上海证券交易所交易规则》，本所制定了《上海证券交易所参与者交易业务单元实施细则》（以下简称《细则》），经理事会审议通过并报经中国证监会批准，现予发布。
为保证《细则》发布前后各项业务的衔接及平稳过渡，现将《细则》实施的有关事项通知如下。
一、席位与参与者交易业务单元的切换安排
1、《细则》实施后，原席位具有的交易权限及相应功能将一次性切换给参与者交易业务单元（以下简称“交易单元”），完成切换后交易单元将承担原席位的所有交易权限及相应功能。
2、本次切换将按照分步实施、平稳切换、方便会员的原则实施，力求系统和业务的平滑对接。会员只需按照原有的业务模式操作即可完成交易单元的上线，无需进行业务流程及操作等方面的调整。
3、席位与交易单元的统一切换时间为2007年5月8日。本所将会员现有的5位编码的席位与交易单元一一对应整体切换。完成切换后，交易单元与其对应的席位编码及交易状态保持不变。本所对原席位进行的交易管理、信息发布等业务处理将转换为对交易单元的相应业务处理。根据《细则》的规定，本次切换同时引入交易单元的流速配置功能。
交易单元的业务办理详情可通过本所网站会员专区的相应栏目查询。具体操作方式详见本通知所附《上海证券交易所会籍业务网上办理指引》（以下简称《指引》）。2007年5月8日前席位业务仍按原席位管理相关规定办理，2007年5月8日后交易单元业务按《细则》及《指引》办理。
4、《细则》实施后，基金管理公司向会员租用席位转换为基金管理公司向会员租用交易单元。此前基金管理公司向会员租用的席位统一切换为交易单元。
二、流速配置及业务办理
1、持有本所席位的会员在现有报盘系统上可以免费获得相应的流速额度，各会员免费流速额度按其持有的席位总数乘以标准流速（目前约为10笔/秒）计算。
2、会员因集中交易等原因需要调整其流速配置的，可以通过本所流速调整业务流程按现有方式办理，具体操作方式详见《指引》。
3、基金公司向会员租用交易单元的，其流速配置维持现状，不占用会员享有的免费流速额度。
4、保险公司等租用本所会员交易单元的其他机构参照上述规定执行。
三、费用计收
根据《细则》的规定，本次切换后，原按流量收取的席位年费将调整为交易单元使用费、接入交易系统流速费和流量费，具体收费方式如下：
1、交易单元使用费
会员拥有的每个席位可抵免一个交易单元的使用费。对超出其席位数量的部分，本所收取每个交易单元每年5万元的交易单元使用费。此项费用按月计算，按年收取；交易单元当月开通使用，当月计费；当月撤销，下月停止计费。
交易单元用于代办股份转让、固定收益类产品、ETF数据传输的，暂时免收使用费。
2、流速费
会员接入本所交易系统的流速之和不超过其免费流速额度时，无需缴纳流速费；会员接入本所交易系统流速之和超出其免费流速额度时，超出部分每年按每个标准流速计收1万元的流速费。此项费用按月计算，按年收取；交易单元当月开通使用，当月计费；当月撤销，下月停止计费。
流速费自新一代交易系统上线后开始计收。
3、流量费
流量费的计收方法与《细则》实施前席位管理年费相同，仍按照《关于调整本所席位年费收费模式有关问题的通知》（上证会字[2004]45号）的有关规定计收。
四、持有本所席位及使用本所交易单元的非会员机构参照本所对会员的规定执行。
五、席位与交易单元业务由本所会员部统一受理，联系方式见《指引》。
特此通知。
附件：1、上海证券交易所参与者交易业务单元实施细则
2、上海证券交易所会籍业务网上办理指引（见本所网站会员专区）
上海证券交易所
二○○七年四月十九日
《上海证券交易所参与者交易业务单元实施细则》
第一章 总 则
第一条 为规范上海证券交易所（以下简称“本所”）会员和本所认可的其他机构（以下统称“交易参与人”）参与本所市场的证券交易活动，维护交易秩序，保障交易安全，根据《上海证券交易所交易规则》和其他相关规定，制定本细则。
第二条 参与者交易业务单元（以下简称“交易单元”）的设立、设置、使用与管理，适用本细则。本细则未作规定的，适用本所其他规定。
第三条 交易参与人通过交易单元参与本所市场证券交易活动的，应当按照本所规定行使相关交易权利，获取相关交易服务，并接受本所管理。
第四条 交易参与人应当遵守本细则和本所其他相关规定，制定有关交易单元的内部管理制度，规范相关操作流程，防范业务风险，并承担所属交易单元相关证券业务的法律责任。
第二章 功能与配置
第五条 交易参与人设立交易单元后，方可参与本所市场的证券交易。
本细则实施后新加入本所的交易参与人必须取得一个或者一个以上本所席位后，方可申请设立交易单元。
第六条 本所为各交易参与人提供一个总部管理单元，用于下属全部交易单元的数据交换和交易业务的监控，法律、行政法规、部门规章和本所规则规定交易参与人不得监控或者获取数据的情况除外。
第七条 交易参与人从事证券经纪、证券自营和证券资产管理等业务的，应当使用不同的交易单元，但本所另有规定的除外。
第八条 根据交易参与人的申请及其具备的业务资格，本所可以为其交易单元设置以下相关交易权限：
（一）参与不同类别证券品种的交易；
（二）参与不同类型的交易申报；
（三）参与特定证券的报价；
（四）参与跨市场的交易；
（五）参与本所许可的其他交易。
第九条 根据交易参与人申请及其具备的业务资格，本所可以为其交易单元设置其他业务权限。
第十条 根据交易参与人的申请，本所可以为其交易单元设置以下使用本所交易系统资源和获取交易系统服务的权限：
（一）查询和维护交易申报与报价；
（二）获取实时与盘后交易回报、交易报表、新闻公告和其他交易相关信息；
（三）获取实时交易行情；
（四）获取交易系统提供的其他服务。
第十一条 根据交易参与人的申请及市场风险控制的相关规定，本所可以为其交易单元设置以下限制：
（一）买入与卖出的交易方向限制；
（二）特定品种的买入与卖出的交易方向限制；
（三）与市场风险控制相关的其他行为限制。
第十二条 交易参与人设立的交易单元必须通过本所认可的接入服务系统与本所交易系统连接进行交易申报，并获取相关服务。
各接入服务系统可以设置不同的申报速度。
第十三条 交易参与人应当明确其交易单元与相关接入服务系统的对应关系。
交易参与人可以通过多个接入服务系统进行一个交易单元的交易申报，也可以通过一个接入服务系统进行多个交易单元的交易申报。
第十四条 交易参与人不得通过其它交易参与人的接入服务系统进行交易单元的交易申报，但本所另有规定的除外。
第十五条 交易参与人可以在交易单元中设置不同权限的交易员用户，代表其进行交易指令的申报。
第十六条 交易参与人应当通过交易单元的管理员用户对其交易员用户进行管理，并设置或者调整交易员用户的权限。
第十七条 交易参与人应当制定有关交易单元的日常管理、运行维护和风险监控的规章制度，并分别通过专门的内设机构进行管理。
第十八条 经本所同意，具备统一集中交易监控系统的交易参与人可以将其交易单元联通进行交易申报，但法律、行政法规、部门规章或者本所规则规定有关业务不得混同的除外。
第三章 设立、变更与注销
第十九条 交易参与人申请设立交易单元的，应当向本所提供以下文件：
（一）申请报告；
（二）业务资格文件；
（三）本所要求提供的其他文件。
第二十条 设立交易单元的申请经本所审核同意的，本所分配给交易参与人相应的交易单元代码和管理员用户。
第二十一条 交易参与人设立交易单元后，本所根据其获准经营的业务许可、交易权限和申请，设置交易单元的功能和属性，包括业务类型、交易品种、交易功能和一级交易商资格等。
第二十二条 交易参与人需变更、增加或者减少所属交易单元的业务类型、交易品种、交易功能和一级交易商资格等，应当向本所申请变更。符合条件的，本所予以变更。
第二十三条 根据交易参与人的申请，本所为其设置或者变更相应的接入服务系统及其申报速度。
第二十四条 交易参与人根据其业务发展需要，可以向本所申请办理交易单元或接入服务系统的注销手续。
交易参与人办理接入服务系统注销手续时，应当同时办理使用该接入服务系统的交易单元的变更或注销手续。
第二十五条 交易参与人在办理其下属全部交易单元的注销手续时，应同时办理下属全部接入服务系统的注销手续。
第二十六条 因交易参与人发生重组、合并、破产、清算等情况涉及交易单元或者接入服务系统变动的，交易参与人应及时向本所申请办理相关的变更或者注销手续。
第二十七条 交易参与人不得转让交易单元。
第四章 管理
第二十八条 本所可以根据有关规定和交易参与人业务资格变化的情况，调整其所属交易单元的业务类型、交易品种、交易功能、一级交易商资格和接入服务系统申报速度等交易权限和服务功能。
第二十九条 对存在严重异常交易或其它违规行为的交易参与人，本所可以暂停其交易单元的全部、部分交易权限或者服务功能。
第五章 附 则
第三十条 本所对交易参与人通过交易单元从事证券交易业务收取相关费用，包括交易单元使用费、接入服务系统流速费和流量费等。
第三十一条 本规则下列用语的含义：
（一）总部管理单元，是指本所提供给各交易参与人用于其下属全部交易单元的数据交换和交易业务监控的基本单位。
（二）接入服务系统，是指用于交易单元与本所交易系统之间发送与接受业务数据的软硬件设施的总称。
第三十二条 本细则经中国证券监督管理委员会批准后生效，修改时亦同。
第三十三条 本细则由本所负责解释。
第三十四条 本细则自2007年5月8日起实施。
