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贷款新政下，简析房屋交易的违约问题

吴林锋


　　对正处于疯狂上涨的中国楼市而言，4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
　　在司法实践中，笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定：“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付，若逾期支付×天，出卖人有权解除合同，买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么，贷款新政下，因贷款不足无法正常交易，买受人能否顺利解除合同？解除合同是否需要承担违约责任？根据笔者的司法实践经验，需要区分情况：

一、贷款不足，有约定的，按照约定处理

　　如《房地产买卖合同》约定：“买方申请贷款×万元，若贷款不足部分，买方应当在过户前补足。”那么，根据合同缔约自由、全面履行合同的原则，买卖双方对可能出现的“贷款不足，甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式，即买方应当以“现金方式补足”。
　　但在现实交易过程中，买卖双方签订合同时，并没有特别注意这一条款。在贷款新政下，一旦买方贷款出现问题，而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易，买方将面临被动的局面：卖方在履行必要的法律催告程序后，可以逾期付款根本违约为由，解除买卖合同，并追究买方的违约责任。与此，笔者建议，作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下，通过协商解决。

二、贷款不足，没有约定的，区分两种情况：

　　1、贷款新政下，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，法院一般都会准许；且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
　　笔者认为，上海法院这一处理精神，在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下，严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为，贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广，情势变更原则在上海司法实践中，掌握严格，都需要报请“高院”审核。
　　因此，买方碰到贷款不足，若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任：其一、需举证贷款不足，买卖合同事实上已经无法履行；其二、贷款不足，并非自身原因造成。
　　2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒：
　　针对的是尚未签订购房合同的情况，面对楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现？对此，笔者的建议：
　　1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日，可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。
　　2、如贷款预期未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的，双方均有权解除合同，互不承担违约赔偿责任。”

本文作者：上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
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2003年国务院颁布实施《无照经营查处取缔办法》以来，工商部门应该对哪些无照经营进行监管，因为权威机构没有明确的解释，一直是一个焦点问题。无照经营监管缺位也成为在某些事故发生以后工商干部被问责的主要原因。那么，工商部门应该对哪些无照经营进行监管呢？本文作者从词义解释的角度，对《无照经营查处取缔办法》第四条及第十四条进行解读，来明确工商部门在无照经营监管中的界限。

一、目前工商部门对无照经营案件处罚的意见

目前，工商部门对无照经营案件处罚的意见，归结起来主要有以下两种：

一种意见：所有无照经营案件，工商部门都有处罚权。持这种意见的人认为：《无照经营查处取缔办法》第四条规定的五种违法行为构成了无照经营的全部，而该条又明确规定这些违法行为，由工商行政管理部门依照本办法的规定予以查处，所以工商部门对所有无照经营案件都有管辖权。但是，该条规定也规定了工商部门在对所有无照经营案件进行处罚时，不得违反一事不再罚的行政处罚原则。

另一种意见：并不是无照经营案件，工商部门都有处罚权。持这种意见的人认为：《无照经营查处取缔办法》第四条规定的五种违法行为虽然构成了无照经营的全部，但该法第四条第二款同时也规定公安等许可审批部门，应当依照法律、法规赋予的职责对第一款第一项无照经营行为和第五项违法经营行为予以查处。且该法第十四条第二款也规定，“对无照经营行为的处罚，法律、法规另有规定的，从其规定。”因此，工商部门在对该法第四条规定的违法行为进行处罚时，如果发现其他许可审批部门，已经应当依照法律、法规赋予的职责对违法行为予以查处的，工商部门将不再对违法行为当事人进行行政处罚；另外，其他法律、法规已经规定应该由其他许可审批部门处罚的，工商部门也将不再对违法行为当事人进行行政处罚。

以上两种意见，虽然第二种意见是正确的，但都存在一定的误区，误解了监管与处罚的关系。对所有无照经营行为进行监管是《无照经营查处取缔办法》赋予工商部门的职权，但并不是说工商部门对所有无照经营行为都有权进行处罚。

二、查处的词义解释

“查处”，百度百科的解释是查明罪状或错误，加以惩处。同“查办”。查办即调查处理。因此，笔者认为，不能将“查处”与“处罚”相混淆。从百度百科的解释可以看出，“查处”程序中包括“处罚”，“处罚”只是“查处”整个程序中的一部分。

《无照经营查处取缔办法》第四条规定：“下列违法行为，由工商行政管理部门依照本办法的规定予以查处……前款第（一）项、第（五）项规定的行为，公安……亦应当依照法律、法规赋予的职责予以查处。……”。这一条表明，工商部门对五种违法行为都有查处权，但并不是说工商部门对五种违法行为都有处罚权，因为该条第二款规定了其他许可审批部门也应当依照法律、法规赋予的职责对第一项无照经营行为和第五项违法经营行为予以查处。因此，工商部门对该条第一款第一、五项规定的行为的查处权表现更多的应该是调查权，只有对该条第一款规定的第二、三、四项无照经营行为进行处理时，工商部门才有完整的查处权，包括处罚权。

三、工商部门在无照经营监管中的界限探究

根据上述分析，按照国家工商总局“四个统一”中监管与执法相统一的要求，我们工商部门在无照经营监管过程中应该做到以下两点，积极履行职责，做到监管不缺位、不越位，不滥用监管职权，不渎职。

第一，对《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第二、三、四项规定的三种无照经营行为，基层工商监管人员在监管过程中，应该根据违法行为情节的轻重，依据该法第十四条第一款的规定予以处罚；对于触犯刑律的，在查清案件事实后，依据国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》依法移交公安机关追究当事人的刑事责任。另外，依据《中华人民共和国食品安全法》第四条国家关于食品生产经营监督管理职权的规定以及第二十九条关于国家对食品生产经营实行许可制度的规定，工商部门负责食品流通许可证的发放和监管工作，因此，工商部门在查处无证无照经营食品时，应该依据《无照经营查处取缔办法》第十四条关于法律转致的规定，按照《中华人民共和国食品安全法》第八十四条的规定进行处罚；在查处有证无照经营食品时，应该依据《无照经营查处取缔办法》第十四条第一款的规定进行处罚。

第二，对《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第一、五项规定的除无证无照经营食品违法行为外的违法经营行为，基层工商监管人员在监管过程中，应该积极行使《无照经营查处取缔办法》赋予的调查权，调查取证。在查清违法行为具体情况后，依据该法第十四条第二款关于法律转致的规定，将案卷材料移交相关许可审批部门，由相关许可审批部门进行处罚，同时协助相关许可审批部门做好工作，并做好案件材料的归档保管工作。