租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（上）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月5日 星期六
摘要：由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用，房产消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房产的占有和使用权利，这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体，该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款，期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢？全文共分上中下三篇，结合笔者执业经验，客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略，虽不能万无一失，但力争有的放矢。
关键词：房产概况、使用用途、租赁期限
近年来中国房地产市场的高速发展，以及有产者对财产性收益的短期性重视，客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望，尚不够完整与成熟，给予承租方的保障和针对出租方的约束，乃至出租方和承租方关系的约定，仍有可改善的空间。
因此，通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。
经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，笔者拟从以下内容阐述须注意的要点，若有不尽之处，请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一，租赁房产概况。
租房子如同买东西，开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况，比如大小、颜色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面积有多大，这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证，在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述，是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意：
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址（含市区（县）、路（街道）、弄、幢（栋）、门牌号）、楼层、户号等内容，应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误，比如“汶水路”与“文水路”，“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产，如何准确获知其门牌号码？一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”，里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致，如有不一致的，应当事先做好相应的安排，避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏，并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”，仅统称面积是多少，这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时，常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积，将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库，合同约定租赁面积1万平方米，但后来在使用时发现，该仓库的实际面积是1万零12平方米，也就是说，客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看，区区12平方米算什么，与1万平方米相比不足其零头；可是从出租方而言，该12平方米并没有计入合同约定面积，现在被承租方白白使用，实在不甘心。查阅合同，通篇并未对此进行约定。此时，出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金，客户坚决反对，认为应严格按照合同约定租金执行，对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决，但是此举耗时费力且增大成本支出。因此，为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险，建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定，在租赁合同中做如下约定，以防患于未然：
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符，双方同意按如下约定处理：
（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方应继续履行本合同，包括但不限于租金条款，任一方不得据此请求解除本合同；
（2） 面积误差比绝对值超出3%，且双方同意继续履行本合同的，若实际使用面积大于合同约定使用面积，大于部分所对应的租金应按【 】标准计算；若实际使用面积小于合同约定使用面积，小于部分所对应的租金应按【 】标准计算，如出租方已收取该部分租金，则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还；
（3） 面积误差比绝对值超出3%，且一方请求解除本合同的，出租方除应返还小于部分所对应的租金款项（标准参见本条项下第（2）款），还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围，建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解，同时建议房产周围的道路名称也详细标出，以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中，“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围，同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等，在图中明确标明，便于日后相邻关系的有利处理，以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二，租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知，在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途，以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上，作为租赁合同的必备条款，不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同，约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金，该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房，不能作为办公用途，这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约，同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述，向客户分析：根据相关法律规定，租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租方可以解除租赁合同，并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下，如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任，否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项，并未听取笔者意见，而是转由自行起诉。后法院审理过程中，由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为房东交付房屋并未违反合同约定，在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，房东返还客户剩余租期的租金，但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院并未支持。
诚然，承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的，但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么，从承租方的角度出发，该如何约定才能有力维护承租方的权益呢？
从房屋用途的分类来看，主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格后它就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素，比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此，为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途，而非仅仅是类用途时，建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途，在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致，而不是写清具体用途，就笔者的执业经验来看，此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素则无法也无义务保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的，若无法达到承租方的具体使用用途时，承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三，租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发，必然要考虑租房子究竟应该租多久，即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限，有必要谈谈合同期限（合同有效期）、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限，租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为，除非有特别约定，通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效；然而，从商业角度出发，承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此，在实际操作中，“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定：“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天（不含试营业）”等。
需要注意的是，合同期限必定且应当等于或长于租赁期限，所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形，承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实，以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下，承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期（此系承租方应极力争取的权利），以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢？这个须具体问题具体分析，比如租赁面积不大但装修工程复杂，建议约定的免租期至少不低于三个月。但是，应特别注意免租期开始计算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日，若约定在此之前的其他日期（比如合同签订之日等），将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时，考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的，因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力，导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程，则根据约定，“在承租方装修施工过程中，因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的，出租方应负责解决，且该免租期应相应顺延”；或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修，包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形，造成承租方施工期跨春节，鉴于春节期间无法施工，出租方同意免租期无条件增加45天”，以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中，笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗，为什么还要单独约定一个进场日期，岂不是画蛇添足？实际上，房产交付不等于立即进场，也就是说房产交付后，承租方不一定马上进场开始装修，一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产，如果房产交付后立即进场，从现实而言尚难操作，同时，若贸然进场装修，不仅有可能面对相关政府部门的阻拦，整体上影响装修施工的进度，而且有可能使承租方陷入被动局面，例如无法与商场整体业态同期开业，免租期不够而起租日又来临，餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时，承租方无法对进场日期预知到某年某月某日，则对进场条件进行约定也不失为一种方法，比如，“房产交付后，承租方仅在如下条件满足时进场装修，免租期自承租方进场之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书，并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然，如果租赁房产已满足适租状态，且经承租方实地考察，房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时，不对进场日期单独约定也是可以的，但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。
福州市民办全日制学校条例
福建省人大常委会
福州市民办全日制学校条例
福建省人大常委会
（1995年9月6日福建省福州市第十届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 1995年9月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准）
第一条 为发展教育事业，鼓励和规范民办全日制学校办学活动，保障学校举办者、教师和学生的合法权益，根据《中华人民共和国教育法》等法律、法规，结合本市的实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于境内企业事业组织、社会团体、其他社会组织及公民个人，自筹办学经费，在本市行政区域内举办面向社会招生的全日制普通中学、职业中学、小学、幼儿园（简称民办学校）。
举办全日制大中专民办学校和境外组织、个人在本市行政区域内办学，按有关法律、法规办理。
第三条 各级人民政府对举办民办学校应积极鼓励、大力支持、正确引导、加强管理。
第四条 民办学校自依法批准之日起，具有事业法人资格，依法独立享有民事权利和承担民事责任。
民办学校依法享有确定办学规模、办学形式、管理体制、组织机构、聘任教师、职工、招收学生、组织实施教学活动等方面的办学自主权。
第五条 设立民办学校，必须具备《教育法》第二十六条规定的基本条件，必须有独立的办学人员、资金和场所。
设立民办学校，举办者必须具有与办学类别、办学规模和学校教学要求相适应的自有资金。
民办学校教学场所，必须符合规定的安全、教学标准；租赁校舍的，其租赁关系应当稳定、可靠，租赁时间不低于学制年限。
本条例颁行前举办的民办学校未达到以上要求的，应在一定期限内达到。具体期限由教育行政部门决定。
第六条 设立民办学校，举办者必须先向教育行政部门申请筹办，并提供有关办学条件的证明、资料；经批准筹办并完成筹办工作后，由教育行政部门核准，发给办学许可证。
民办学校筹办、设立，实行分级批准制度：
（一）筹办、设立小学、幼儿园，由所在地的县（市）、区教育行政部门批准，报市教育行政部门备案；
（二）筹办、设立普通初级中学、高级中学和完全中学，职业初级中学、高级中学，以及具有特殊性质的学校，由所在地的县（市）、区教育行政部门审核，报市教育行政部门批准。
教育行政部门应当在受理筹办民办学校申请之日起十五日内、受理设立民办学校申请之日起三十日内，作出批准或不予批准的决定；不予批准的，应当告知理由并书面通知申请人。
第七条 民办学校应当依法订立学校章程，并报教育行政部门批准。
民办学校按照章程自主管理，教育行政部门保障和监督章程的执行。
第八条 民办学校的招生计划，应当报教育行政部门核准。
民办学校的招生广告或简章，未经教育行政部门核准不得发布。
第九条 民办学校应当全面贯彻国家教育方针，执行国家教育教学标准，保证教育教学质量。
鼓励民办学校进行专长教育，体现办学特色。
第十条 民办学校应当执行国家和省教育行政部门制定的教学计划和教学大纲，必修课应当使用省教育行政部门正式审定的教材。
民办学校应当依照国家有关规定，建立并严格执行学生学籍和教学管理制度。
民办学校不得把本校招收的学生转移到其他学校就学从中牟利。
第十一条 举办民办学校不得以营利为目的，其收费按下列规定执行：
（一）中学、职业中学、小学的学费、杂费，幼儿园的管理费、杂支费、保教费，由民办学校在教育、财政、物价部门核定的最高限额内自主确定，报教育、物价行政部门备案。以上费用按学期计收。
（二）代办费，按照教育、财政、物价部门核定的项目和标准收取。
（三）其他教育费用，报教育、财政、物价行政部门批准后方可收取。
民办学校收取的其他教育费用，必须用于民办学校的建设和发展，不得挪作工资、奖金分配和非本校教育投资，其开支由教育行政部门监督管理。
上述各项收费应向缴费者出具由财政部门统一印制的收据。
第十二条 民办学校应当建立并严格执行财务、会计制度，建立会计帐册，并按年度制作财务会计报表，报教育行政部门审核。
民办学校的财务收支应做年度审计，其审计报告应报送教育行政部门。
第十三条 民办学校自建教学用房的，其用地和建设享有与公办学校同等的待遇。
民办学校租赁教学场所的，应当依法签订合同，有关行政机关、司法机关应当保障其合法使用权。
第十四条 鼓励社会组织和个人对民办学校捐资助学。
第十五条 民办学校学生完成学业，经考试合格，由学校颁发教育行政部门验印的毕业证书，国家承认其学历。
民办学校学生在升学、转学、就业以及政治、学业评选等方面，享有与公办学校学生同等的权利。
第十六条 民办学校专职教师、管理人员在学校工作期间，根据教师人才流动的有关规定，连续计算教龄和工龄；专职教师在评聘职务、进修和政治、教学评选等方面，享有与公办学校教师同等的权利。
民办学校应当保障教师、管理人员的工资报酬、福利待遇等方面的合法权益。
第十七条 任何组织和个人不得侵占或非法征用民办学校财产。
民办学校有权拒绝非法定检查，有权拒绝乱收费、乱罚款、乱摊派。
有关行政机关、司法机关应当保障民办学校的教育教学秩序，及时查处扰乱学校治安秩序，破坏校舍和场地，危害教师、学生人身安全等违法犯罪行为。
第十八条 教育行政部门依法对民办学校进行指导、监督、检查和评估，维护民办学校学生、教师、职工和举办者的合法权益。
第十九条 民办学校学生及其监护人依照《教育法》等有关法律，享有权利，履行义务。
民办学校学生及其监护人有权与学校就教育费用、教学质量和要求等事项签订就学合同，有权了解学生的学业情况。
民办学校学生及其监护人、教师或职工与举办者发生办学纠纷，可以向教育行政部门申诉，教育行政部门应当依法及时处理。
第二十条 民办学校变更名称、校址、类别、隶属关系、层次、专业，更换法定代表人或校长，合并或依章程规定终止，应当经教育行政部门批准。
第二十一条 民办学校因故终止，应当在终止前六个月向教育行政部门提出申请和终止方案。批准终止的，由教育行政部门组织学校举办者和教师、学生或监护人代表组成清算组织，对在学学生进行就学安置，对学校财产进行清理。
学校财产的清偿顺序由清算组织依法协商确定。学生就学安置费用优先于其他债务的清偿；所欠教师、职工的工资和保险费用，应退还学生的费用，优先于举办者出资的清偿。
第二十二条 民办学校办学成绩显著的，各级人民政府应予以表彰和奖励。
市、县（市）财政部门每年拨出专项经费，由教育行政部门用于管理和奖励民办学校。
第二十三条 民办学校管理不善或办学质量低劣的，由教育行政部门责令限期改进；情节严重的，责令停止招生。
民办学校举办者或管理人员违反财务制度，挪用、克扣教育经费的，由教育行政部门责令限期归还，并依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 民办学校违反本条例，由教育行政部门依照《教育法》和其他有关法律、法规予以处罚。
第二十五条 教育行政部门和其他有关部门的工作人员玩忽职守，滥用职权，由其所在单位或者有关主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 本条例由福州市教育委员会负责应用解释。
福州市教育委员会可依照本条例制定实施细则，报市人民政府批准后实施。
第二十七条 本条例自公布之日起施行。
1995年9月29日
