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解析购买查封房屋的法律风险/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 04:08:20  浏览:9190   来源:法律资料网
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解析购买查封房屋的法律风险

奚正辉


  案例

  2008年6月16日,林小姐来到中汇律师楼找到本律师,当时她心情非常着急,因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路一套房屋,在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了,交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
  本律师接受林小姐的委托立刻跟徐汇法院联系,并当天就向法院提交了查封异议申请,但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人,故不同意解封。本律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。本案由徐汇法院的资深法官组成了合议庭审理,对案件的判决还是非常有说服力的。
  经法院查明以下事实:2007年4月8日,被告吴某向原告王某借30万元,签署了抵押借款协议,以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押,但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱,遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同,转让价格为65万元,以房抵债,但是一直没有办理过户手续,因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。2008年3月3日,吴某因为拖欠银行贷款,银行起诉吴某,并查封了系争房屋。2008年5月4日,被告吴某通过上海臣信房地产经纪公司将系争房屋出售给了第三人林小姐,签署了《房地产居间合同》。5月14日,林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行,替其还清了贷款,并办理了抵押注销及解封手续。5月28日,吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》,转让价格为109万元,同日向房地产交易中心申请办理了过户,并支付了44万。6月8日,吴某与林小姐签署了《房屋交接书》,并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住至今,并于8月装修了系争房屋。
  2008年6月12日王某起诉到徐汇法院,并申请财产保全,查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同,并办理过户、交房手续。


  法院判决认为

  本案的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同,哪份应予继续履行。从两份合同的签订过程及履行状态看,原被告签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同,但实际又未办理抵押登记手续,对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且原被告双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至原告处,原告要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
  第三人与被告签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后,但第三人不仅代被告归还了银行抵押贷款,并注销了抵押及查封,之后又按合同的约定向被告支付了全部房款,还在房地产交易中心办理转让过户手续时,缴纳了双方应承担的税费。同时,被告也按约将系争房屋交付第三人,一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看,当合同解除后,第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告,在同等条件下,法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
  另外,从当事人的主观过错看,原被告之间买卖合同是基于债务,但庭审中当事人对债务本身尚存争议,且又未按规定办理抵押登记手续,特别是在2007年11月签订合同一直到2008年6月半年多时间里,都没有证据能够证明原告向被告主张自己的权利,这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际,向法院申请查封,这一系列行为均无法推断原告是无过错的。而如前所述,第三人在合同的整个过程中,完全是善意和无过错的,法律应优先保护善意和无过错人的利益。
  综上,第三人与被告所签订的房地产买卖合同合法有效,并支付了全部房款,办理了交房手续,取得了房地产交易中心的收件收据、缴纳了税费,可以认定第三人与被告间关于系争房屋买卖已进入登记程序。尽管原告通过诉讼程序保全冻结了系争房屋的交易转让,但原告的诉讼保全时间在第三人与被告提出交易登记申请之后,不影响第三人取得系争房屋的物权。关于原告与被告的债务纠纷可以另行诉讼解决。但原告现要求继续履行与被告签署的房屋买卖合同,完成过户交房手续,法院不予支持。

  本案中王某认为其签署的房屋买卖合同时间在前,而且也是双方真实意思的表示,王某作为守约方要求违约方吴某继续履行房屋买卖合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐,故本律师接到该案件,直觉就认为林小姐应该可以得到系争房屋,但是还是有风险的。本案的关键点是,林小姐必须证明自己是善意的,而且支付了全部款项,并实际占有了该房屋。当时本律师就建议林小姐二点:1、找到被告吴某出庭,表明该房屋是愿意卖给第三人,而不是王某。因为根据法律规定,在一房二卖的情况下,两份房屋买卖合同都是成立生效的,关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。本来被告是不愿意出庭的,第一次开庭都缺席了,后来经过我方的努力说服,被告吴某还是出庭了,并作了有利于第三人的陈述,对本案第三人胜诉起到了很大的作用。2、立即把该房屋的物业费补交掉,并开始装修房屋,主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋,王某要求继续履行的要求是无法实现的,就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行。”
其实本案中还有一个难点,就是第三人林小姐申请办理了转移登记,该房屋的物权属于谁的?法院是不是还可以查封该房屋?根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条:第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定法院是无权查封该房屋的,何况本案中,第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践,第三人林小姐办理了转移登记申请,并支付了大部分房款,该房屋的物权应该属于第三人林小姐,也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书,也避免了当事人的诉累。
  该案件于2008年11月27日判决,三方都没有上诉,现第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记,并取得了产权证。


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对外贸易经济合作部关于对韩国大蒜出口管理暂行规定

对外贸易经济合作部


对外贸易经济合作部关于对韩国大蒜出口管理暂行规定

第一条 为了维护对韩国大蒜出口经营秩序,履行《中华人民共和国政府和大韩民国政府关于大蒜贸易协议》(以下简称协议),根据我国《外贸法》和有关法规,制订本规定。
第二条 对外贸易经济合作部(以下简称外经贸部)统一管理对韩国大蒜出口工作。
第三条 各类企业对韩国出口大蒜(包括各种贸易方式),均适用本规定。
出口大蒜品种范围见附件一。
第四条 对韩国出口大蒜实行总量管理。在总量内,韩国进口征收低关税。
第五条 对韩国出口大蒜总量按照协议规定的数量确定。
第六条 对韩国出口大蒜总量内实行配额招标,按照外经贸部《出口商品配额招标办法》及其实施细则办理。
总量外对韩国出口保鲜或冷藏大蒜(包括蒜米)仍实行配额有偿使用管理,由各特派员办事处发证;
总量外对韩国出口以及对其它国家和地区出口干燥、简单腌制、冷冻、醋腌大蒜(包括蒜米),实行一般许可证管理,由各省市外经贸厅(委)按有关规定签发出口许可证,企业凭出口合同领证。
第七条 对在总量内向韩国出口大蒜实行《中国对韩国大蒜出口证书》(见附件二,以下简称出口证书)管理,即韩国进口企业凭我国的出口证书报关,韩国海关凭出口证书低关税放行。
总量外出口不需办理出口证书。
第八条 外经贸部授权驻青岛、南京、上海、郑州特派员办事处、配额许可证事务局(以下简称发证机关)按有关规定签发对韩国大蒜出口证书。
第九条 发证机关按照外经贸部发布的企业中标配额数量、凭招标办公室签发的《申领配额招标商品出口许可证证明书》签发出口证书,不得超配额、无配额发证。
出口许可证的签发仍按现行规定办理。
第十条 在总量内对韩国出口大蒜的企业,凭《申领配额招标商品出口许可证证明书》按有关规定到发证机关办理出口许可证和出口证书,报关时向海关出具双证,海关凭出口许可证和出口证书验放。
出口证书一式四联:第一联(黄色)为对韩国出口凭证,中国海关加盖“验讫章”后,韩国海关凭以低关税通关;第二联(粉色)中国海关加盖“验讫章”后留存;第三联(绿色)中国海关加盖“验讫章”后,交企业退发证机关;第四联(白色)发证机关留存。
第十一条 大蒜配额招标办公室每月向外经贸部报送配额签发情况,同时抄送有关省市外经贸厅(委)。
外经贸部将定期对企业出口情况进行核查,具体核查工作也可委托有关省市外经贸厅(委)或大蒜配额招标办公室办理。
第十二条 各有关省市外经贸厅(委)负责对本地区企业大蒜出口进行管理,定期检查企业出口情况,并将情况报外经贸部备案。
第十三条 中国食品土畜进出口商会负责对大蒜出口进行协调、指导,出口企业应服从商会的协调。
第十四条 各类企业须严格按照本规定执行,对违反本规定的企业,一经查实,将予以处罚。
第十五条 本规定由外经贸部负责解释。
第十六条 本规定自发文之日起执行。

附件1:
出口管理大蒜品种范围及商品编码
商品编码 商品名称及描述 备 注
07032010.10 鲜的蒜头
07032010.90 冷藏的蒜头
07032090.10 鲜的蒜瓣 无论是否去皮
07032090.20 冷藏的蒜瓣 无论是否去皮
07108090.10 冷冻的大蒜 无论是否去皮
(包括蒜头、蒜瓣)
07129090.10 干燥或脱水的大蒜 无论是否去皮
(包括蒜头、蒜瓣)
07119039.10 盐水简单腌制的大蒜 无论是否去皮
(包括蒜头、蒜瓣)
20019000.10 醋酸腌制的大蒜 无论是否加糖
(包括蒜头、蒜瓣) 或去皮

附件2:
《中国对韩国大蒜出口证书》(样本)
中国对韩国大蒜出口证书
EXPORT CERTIFICATE FOR GARLICS TO THE REPUBLIC OF KOREA FROM
THE PEOPLE'S REPUBLIC OF CHINA
No.
------------------------------------------------------------------------------------------
e |1.Exporter |2.Export Certificate NO. |
s | 出口商 | 出口证书号码 |
i | | |
d | |------------------------------------------------------|
n | |3.Contract Number (Date) |
a | | 合同号(日期) |
h | | |
c | |------------------------------------------------------|
r | |4.Export year |5.Valid Until |
e | | 出口年度 | 有效期至 |
M | | | |
|------------------------------|----------------------|------------------------------|
e |8.Korea Customer/Importer of |6.HTS No |7.Country of Origin |
h | Record | 商品编码 | 原产地 |
T | 韩国进口商/韩国代理商 | | |
| |------------------------------------------------------|
e | |9.Place and Time of Shipment Destination |
s | | 装运地、装运期 目的地 |
a | | |
e | |To Re-export from Korea Yes or No |第
l | |将从韩国再出口 是 或 否 |一
e | | □ □ |联
R |--------------------------------------------------------------------------------------|∧
|10.Marks and Numbers/Number of |11.Quantity(Kg) |12.Unit |13.Total |正
o | Packages/Description of Goods | 数量(公斤) | Price | Value |本
T | 唛头--包装件数及种类--商品名称 | | 单价 | 总值 |∨
| | | | |出
s | | | | |口
m | | | | |至
o | | | | |韩
t | | | | |国
s |----------------------------------|--------------------------------------------------|凭
u |14.Exporter's |15.Customs Stamp|16.Certification by the Issuing Authority |证
C | Stamp and | 海关监管签章 | 发证机关证明 |
| Signature | |I, the undersigned, certify that the |
a | 出口人签章 | |information provided in box 7 and 11 of the goods |
e | | |described above is true and correct |
r | | |兹证明上述商品第七栏和第11栏内容真实、正确。 |
o | | | |
K | | |Place and Date of Issue |
| | |发证日期、地点 |
r | | |Issuing Authority's Stamp and Signature |
o | | |发证机关签章 |
F ------------------------------------------------------------------------------------------
对外贸易经济合作部监制



抚州市城市出租汽车管理办法

江西省抚州市人民政府


抚州市城市出租汽车管理办法


2001.12.18 抚州市人民政府

  第一章 总则
  第一条 为了加强本市城市出租汽车的管理,维护正常的营运秩序和交通秩序,保障乘客、承租人、经营者及出租汽车驾驶员的合法权益,根据法律、行政法规和建设部、公安部《城市出租汽车管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称出租汽车是指提供客运服务营运车辆。
  第三条 本办法适用于市城市规划区的出租汽车经营者、驾驶员和乘客、承租人以及与出租汽车业务相关的单位、个人。
  第四条 市建设局是本市出租汽车行业的行政主管部门;出租汽车的具体管理工作可以委托客运管理机构负责。
  第五条 出租汽车应当与其他公共交通客运方式协调发展。
  第六条 出租汽车行业实行统一管理、合法经营、公平竞争。出租汽车经营权实行有偿使用。
  第二章 经营资质管理
  第七条 出租汽车实行公司化经营。从事出租车服务的企业,必须符合下列条件:
  (一)具有20辆以上并符合规定要求的客运车辆和相应的注册资金。
  (二)具有与经营规模相适应的停车场地和经营场所。
  (三)具有一定数量的专业技术人员、管理人员。
  (四)具有与经营方式相配套的经营管理制度。
  (五)具有独立承担民事责任的能力。
  第八条 出租汽车驾驶员必须符合下列条件:
  (一)有本市的常住户口或暂住户口。
  (二)有车辆管理机关核发的机动车驾驶证。
  (三)经客运服务职业培训合格并取得服务证。
  (四)能遵纪守法,服从管理,文明服务。
  第九条 需从事出租车服务的企业应当向客运管理机构提出申请,并且提供有关的证明文件和资料,客运管理机构应当根据本市出租汽车发展计划和申请人的条件作出审核决定。
  申请人持取得出租汽车经营权的证明文件分别向有关部门办理营业执照、车辆牌照、税务登记证、安装出租车计价器等手续。
  申请人已按前款办妥手续的,由客运管理机构发给经营资质证书,携带建设部统一样式的营运证正本,在前挡风玻璃处张贴建设部统一样式的营运证副本。
  第十条 市客运管理机构对经营者的经营资质证书实行年审制度。
  第十一条 经营者歇业应当自歇业之日起10日内向客运管理机构办理有关手续。
  经营者转让出租汽车经营权的,必须按照规定向客运管理机构办理有关手续。
  第三章 客运管理
  第十二条 经营者应当对出租汽车驾驶员进行职业道德教育,开展精神文明建设活动,并遵守下列规定:
  (一)不得将出租汽车交给无服务证的人员驾驶。
  (二)出租汽车需退出营运的,应当向客运管理机构办理注销手续。
  (三)按照规定交纳税费和有关费用。
  (四)未经客运管理机构批准,不得将出租汽车转让或移作他用。
  第十三条 出租汽车必须符合下列规定:
  (一)车况符合出租汽车运行技术条件,并按照车辆管理机关规定的期限接受检验。
  (二)车身两侧标明经营者名称和监督电话。
  (三)装置统一的空车待租标志灯、暂停营业标志、语言报话器、安全防护设施和顶灯。
  (四)按照规定张贴收费标准、城市客运许可证,设置服务证。
  (五)车辆必须保持清洁卫生,车内必须设置禁止吸烟标志。
  (六)出租汽车应当装置由客运管理机构批准的并经技术监督部门鉴定合格的计价器。
  第十四条 出租汽车实行扬手招车、电话预订和站点租乘等服务方式。
  经营者和出租汽车驾驶员应当为乘客提供安全、文明的服务,对老弱病残、孕妇等特殊用车对象优先供车。
  遇有抢险救灾、主要客流集散地供车严重不足等特殊情况时,经营者和出租汽车驾驶员应当服从客运管理机构统一调度。
  第十五条 出租汽车收费标准由市物价主管部门制定,经营者和出租汽车驾驶员应遵守,不得擅自提高收费标准。
  经营者必须依照国家税法规定纳税,使用地方税务部门监制的出租汽车限额发票,不得以其他票据代替,也不允许拒开发票。
  第十六条 火车站、长途汽车站和其他客流集散地等大型公共场所应设置营业站及相应的停车场地。
  出租汽车营业站可以由客运管理机构指定或者委托有关单位进行日常管理,并向全行业开放,任何单位和个人不得独揽客运业务。进站营业的车辆,必须服从统一调度,接受管理。
  出租汽车营业站及相应的停车场地,未经城市建设行政主管部门、城市规划管理部门和公安部门批准,不得擅自关闭或者改变用途,。
  第十七条 出租汽车驾驶员应遵守下列规定:
  (一)携带客运资格证件。
  (二)按照合理路线或者乘客要求的路线行驶,不得绕道和拒载;营运途中无正当理由不得中断服务。但对经劝仍不遵守本办法第十八条、第十九条、第二十条规定的乘客,出租汽车驾驶员可以拒绝提供客运服务。
  (三)执行收费标准并且出具车费发票;按照规定使用顶灯、计价器等客运服务设施。
  (四)不得将车辆交给无出租车营运资格证件的人员使用。
  (五)不得利用车辆进行违法犯罪活动。
  (六)发现违法犯罪嫌疑人员,应当及时报告公安机关,不得知情不报。
  (七)遵守客运服务规范的其他规定。
  第十八条 乘客应当遵守下列规定:
  (一)不在车厢内吸烟,不乱扔废弃物,不污损车辆;
  (二)不携带管制刀具器械和易燃、易爆等危险物品;
  (三)醉酒者和精神病患者乘车须有人监护。
  第十九条 乘客应当按照规定的标准支付车费,遇有下列情况之一的,可拒绝支付车费:
  (一)出租汽车无计价器或者有计价器不使用的。
  (二)出租汽车驾驶员超过计价显示金额收费或者不出具出租汽车限额发票的。
  (三)出租汽车营运中发生故障不能继续行驶的。
  第二十条 乘客需要夜间出城时,出租汽车驾驶员应当要求乘客同到公安机关设立的出城岗亭办理验证登记手续,乘客应当予以配合。
  第二十一条 出租汽车驾驶员发现乘客遗失物品应当及时归还;无法归还的,应当及时上交经营者或者客运管理机构。
乘客在客运服务车辆上遗失物品的,可以凭出租汽车限额发票向经营者或者客运管理机构查寻。
  第四章 检查和投诉
  第二十二条 客运管理机构应当加强对出租汽车的监督和检查。客运管理人员执行检查任务时,应当穿着统一识别服装、佩带值勤标志,出示证件。
  第二十三条 客运管理机构和经营者应当建立投诉受理制度,接受对违反本办法行为的投诉和社会监督。
  投诉者应当说明投诉事实和理由,并且提供有关证据。
  第二十四条 客运管理机构接受投诉后应当在5日内通知被投诉人,被投诉人对投诉有异议的,可以自收到通知之日起7日提出申辩意见。客运管理机构应当自接受投诉之日起30日内作出处理;情况复杂的,经市出租车行业行政主管部门批准,可以再延长60日。
  经营者接受投诉后应当在15日内作出处理。投诉人或者被投诉人对处理结果有异议的,可以要求客运管理机构处理。
  第二十五条 乘客和出租汽车驾驶员对供车、收费有争议的,可以到客运管理机构接受调处。租乘时起至受理时止的车费由责任方承担。
  乘客投诉计价器失准的,客运管理机构应当及时封存计价器及其附设装置,并将其移送技术监督部门校验,校验费用由责任方承担。
  第二十六条 对超过标准收费的投诉,受理单位查实后可以对投诉人给予适当奖励。
  第五章 法律责任
  第二十七条 对违反本办法第十二条、第十三条的第(三)、(四)、(六)项,第十六条第二、三款,第十七条第(-)、(二)、(三)、(四)项的经营者和从业人员,视其情节轻重,分别由市客运管理机构给予警告,并处以3000元以下罚款。
  第二十八条 对非出租汽车擅自安装顶灯、计价器等客运设施或者标识的,由市客运管理机构责令其改正,并处以3000元以下罚款。
  第二十九条 对未经批准非法从事出租汽车经营活动的单位和个人,由市客运管理机构责令停止违法行为,并处以5000元以上30000元以下罚款。
  第三十条 妨碍客运管理机构工作人员执行公务、违反第十七条第五顶,利用承租车辆从事非法活动触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关给予行政处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
  第三十一条 客运管理机构及工作人员违反本办法,滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
  对当事人造成经营损失的,按照《中华人民共和国赔偿法》的有关规定处理。
  第三十二条 当事人对客运管理机构作出的行政处罚行为不服的,可以在接到《行政处罚决定书》之日起60日内,可以向其上级行政主管部门或向抚州市人民政府提出申请复议;也可以依法向人民法院提起行政诉讼。
  第六章 附则
  第三十三条 本办法由抚州市建设局负责解释。
  第三十四条 本办法自发布之日起施行。