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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避/吕明臣

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 19:53:18  浏览:9798   来源:法律资料网
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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


  “人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题,但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

  请看实例:甲为贪图享乐的无业游民,手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花,甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙,租期20年,租金40万。后甲又将该房卖给了丙,价款40万,办理了过户手续。这样,甲仅拿出一套价值40万的房子,却得到了80万的收益,真是绝顶聪明的“高手”啊!问题是,根据“买卖不破租赁”的法律规则,乙的承租权受到法律保护,丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙,对丙构成了无情的欺诈!

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则,房屋租赁合同不仅具有债权效力,更具有了物权效力!

  丙有了房屋的所有权,却不能对其使用,此时丙极为懊恼,欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择:一是起诉甲违约,要求甲赔偿损失;二是起诉甲构成欺诈,要求解除合同,返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道,而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”,甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息!

  因甲的欺诈,丙蒙受重大损失。有人可能会说,丙太傻,这么一大笔交易,请个律师把把关就不会被骗了。实际上,丙买房过程中有律师的全程陪同!问题是,甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示,即使是律师也无从查知!

  《城市房地产管理法》第54条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力,造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记,从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子,屡屡欺诈得手。

  笔者认为,规避此欺诈的一个可行方案是:通过立法,将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力,而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来,要想取得物权效力,使用“买卖不破租赁”规则,就必须对房屋租赁合同进行登记;而没有经过登记,则仅具有对内效力即债权效力,不具有对外效力,不能适用“买卖不破租赁”规则。这样,消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况,从而有效避免此类欺诈的发生。


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国营商业企业之间加强货款结算管理试行办法

商业部 中国工商银行


国营商业企业之间加强货款结算管理试行办法

(1989年10月30日商业部、中国工商银行(89)商财(价)联字第57号印发)

为了更好地执行新的《银行结算办法》,国营商业企业必须着眼于建立良好的信誉关系,保证商品购销活动和货款结算的正常进行,维护购销双方的正当权益,减少结算资金占用,加速资金周转,提高资金使用效益。为此,对国营商业企业之间加强货款结算管理的有关问题,作以下规定:
一、国营商业企业之间的商品购销活动,在购销双方签订购销合同(或协议)(包括商品成交单,下同),必须同时明确货款(包括代垫费用,下同)结算采用的结算方式,如“汇兑”、“商业汇票”或“委托收款”等,以及与货款结算有关的条款。并根据购销双方的不同情况签订具体的货款结算协议。
二、国营商业企业之间的货款结算应遵循的原则是:遵守法纪,恪守信誉,维护购销双方的正当权益。
三、国营商业企业之间的商品购销活动中所发生的有关商品规格、数量、质量等方面的纠纷,应根据《经济合同法》及有关条例,以及购销双方签订的商品购销合同(或协议)的规定,参照商业部有关专业司局统一拟订的《商品购销合同》的要求处理,不得因为某一方面的问题,无限期地拖延货款结算。
四、国营商业企业之间商品购销活动的货款结算采用“委托收款”结算方式的,购销双方必须严格遵守“委托收款”结算方式的有关规定和以下各项规定:
(一)供货方应严格按照商品购销合同(或协议)规定的商品品名、规格、质量、数量、价格、期限、运输方式开单发货,根据商品确已发出的有关凭证办理委托银行收款手续。
(二)购货方在接到银行转来的委托收款凭证以后,要严格按照商品购销合同(或协议)的有关条款进行认真审核,对于供货方符合商品购销合同(或协议)的委托收款,必须在接到委托收款凭证的次日起三日内(遇例假日顺延)予以承付货款。
(三)购货方经审核供货方的委托收款凭证,认为确需全部或部分拒付货款时,应根据《经济合同法》及有关条例的规定,参照商业部有关专业司局统一拟订的《商品购销合同》的要求,提出足以证明同法律规定与商品购销合同(或协议)有关条款不符的充分依据,填制“委托收款结算全部(或部分)拒绝付款理由书”,在承付货款期限内,连同有关凭证一并送交开户银行,转给供货方。不得对委托款项部分有异议而全部拒付货款,也不得无故或没有取得足够的拒付依据以及由于资金紧缺、无款支付而任意采取拒绝付款的作法。
(四)购货方对拒付货款的商品要妥善保管,未经供货方同意,不得随意处理。
(五)购货方确因一时资金紧缺,无足够资金如期承付全部货款时,对拖欠的货款,经供货方同意,要在承付期内办理不超过二个月承兑期的“银行承兑汇票”或“商业承兑汇票”。
(六)供货方对购货方转来的全部或部分拒绝付款理由书以及索赔、查询事宜,必须根据《经济合同法》及有关条例的规定,参照商业部有关专业司局统一拟订的《商品购销合同》的要求及时处理、答复。
(七)供货方对于无正当理由任意拒付、延付货款或退单等而失去信誉的购货方,有权单方面停止使用“委托收款”结算方式,改用其他结算方式。
五、各级工商银行必须严格执行结算纪律和结算办法的规定,及时划拨款项,不准延误和积压结算凭证,不准以各种形式截留客户的结算资金。未经付款单位确认,不得随意退回委托收款凭证。


关于印发晋中市城镇居民基本医疗保险试行办法的通知

山西省晋中市人民政府


关于印发晋中市城镇居民基本医疗保险试行办法的通知
市政发〔2008〕32号




各县(区、市)人民政府,开发区管委会,市直各有关单位:
《晋中市城镇居民基本医疗保险试行办法》已报经省人民政府同意,现予印发,请认真组织实施。


晋中市人民政府
二〇〇八年六月六日



晋中市城镇居民基本医疗保险试行办法


为健全完善医疗保险制度,建立覆盖城镇全体居民的医疗保障体系,根据国务院《关于开展城镇居民基本医疗保险试点的指导意见》(国发〔2007〕20号)和《山西省人民政府关于开展城镇居民基本医疗保险试点的实施意见》(晋政发〔2007〕37号)精神,结合我市实际,制定本办法。
一、目标任务和原则
(一)城镇居民基本医疗保险的目标是:全面贯彻国务院和省政府关于城镇居民基本医疗保险
试点工作意见精神,积极探索和完善城镇居民基本医疗保险政策体系,形成合理的筹资机制、健全的管理体制和规范的运行机制,逐步建立以大病统筹为主的城镇居民基本医疗保险制度。从2008年起,利用3年时间,建立起覆盖全市城镇居民的基本医疗保险制度。
(二)坚持低水平起步,筹资水平、保障标准与我市经济发展水平和各方面承受能力相适应,重点保障城镇非从业居民的大病医疗需求。
(三)坚持以收定支、收支平衡、略有结余,合理确定支付范围和支付比例。
(四)城镇居民基本医疗保险实行市级统筹,县(区、市)级经办。全市统一政策规定、统一标准、统一基金管理。
二、参保范围和登记
(五)具有本市城镇户口的,不属于城镇职工基本医疗保险制度覆盖范围的中小学阶段的学生(包括职业高中、中专、技校学生)、少年儿童(以下简称未成年人)和其他非从业城镇居民等(以下简称成年人),都可自愿参加城镇居民基本医疗保险。
(六)城中村有城镇户口的非从业居民可按本办法规定参加城镇居民基本医疗保险。
(七)城镇居民在户籍所在地街道办事处(社区)办理参保登记;中小学生在学校统一组织参保登记。
(八)符合城镇居民基本医疗保险参保条件人员在参保登记时,须提供《户口簿》、《居民身份证》、学籍证明等有效证件;城镇低保人员、丧失劳动能力的重度残疾人员及低收入家庭60周岁以上的老年人等困难城镇居民办理参保登记时,须提供相关部门出具的有效证件和证明材料。
三、筹资标准和财政补助
(九)成年人基本医疗保险筹资标准为每人每年240元,未成年人筹资标准为每人每年100元。对普通成年人,中央财政每人每年补助40元,省财政每人每年补助20元,市、县(区、市)财政每人每年各补助30元,个人缴纳120元;对完全丧失劳动能力的重度残疾人和低收入家庭60周岁以上的老年人,中央财政每人每年补助70元(含补助家庭缴费部分30元),省财政每人每年补助50元(含补助家庭缴费部分30元),市、县(区、市)财政每人每年各补助60 元,个人不缴费;对成年低保人员,中央财政每人每年补助70元(含补助家庭缴费部分30元),省财政每人每年补助50元(含补助家庭缴费部分30元),市、县(区、市)财政每人每年各补助50元,个人缴纳20元。对普通未成年人,中央财政每人每年补助40元,省财政每人每年补助20元,市、县(区、市)财政每人每年各补助10元,个人缴纳20元;对未成年的重度残疾人和低保人员,中央财政每人每年补助45元(含补助家庭缴费部分5元),省财政每人每年补助25元(含补助家庭缴费部分5元),市、县(区、市)财政每人每年各补助15元,个人不缴费。 (十)有条件的用人单位对职工家属参保可以给予适当补助。
(十一)已参加晋中市城镇职工基本医疗保险的人员,可将个人帐户结余基金为其家庭成员参保缴费,具体办法由市劳动保障部门另行制订。
四、费用支付
(十二)城镇居民基本医疗保险基金使用范围应符合山西省基本医疗保险药品目录、诊疗项目和医疗服务设施范围标准,用于支付城镇居民基本医疗保险参保人员(以下简称参保居民)符合规定的住院医疗费用。
(十三)对参保居民发生的符合规定的住院医疗费用,统筹基金实行起付标准和最高支付限额控制。起付标准:社区卫生服务中心100元、一级医疗机构200元、二级300元、三级400元;一个医疗保险年度内,统筹基金最高支付限额为3万元。
(十四)对起付标准以下及最高支付限额以上的住院医疗费用,由参保居民个人负担,统筹基金不予支付。起付标准以上的住院医疗费用按社区卫生服务中心、一级、二级、三级医疗机构划分,统筹基金分别支付65%、60%、55%、50%;参保居民转外就医、异地定居以及外出期间急诊住院发生的医疗费用,统筹基金支付比例按上述标准下调5%。
(十五)参加城镇居民基本医疗保险的在校学生发生的意外伤害事故可列入统筹基金支付范围。治疗终结后,急诊门诊费超过200元以上的部分,由统筹基金支付60%,最高支付限额为每年5000元。
(十六)城镇居民大额慢性病门诊治疗的医疗待遇和补充医疗保险的具体办法由市劳动保障部门另行制订。
(十七)参保人员发生的医疗费用有下列情形之一的,统筹基金不予支付:
1.在非定点医疗机构治疗的(急诊除外);
2.中断缴费期间治疗的;
3.未经批准转外地医疗机构治疗的;
4.不符合山西省基本医疗保险药品目录、诊疗项目目录、医疗服务设施范围标准的;
5.患者住院未按规定期限结算的;
6.私自涂改处方或自行开方索取的;
7.在国外或者香港、澳门特别行政区以及台湾地区治疗的;
8.因违法犯罪、打架斗殴、酗酒、自残、自杀、吸毒、性传播疾病以及交通事故、医疗事故等进行治疗的;
9.因重大疫情、灾情等不可抗力因素进行治疗的;
10.按照国家和省规定应当由个人支付的。
五、缴费时间和期限
(十八)城镇居民参保按规定每年缴费一次,基本医疗保险期限为12个月。2008年启动之月至年底为缴费期限(缴纳2008年缴费之月至年底和2009年全年基本医疗保险费),缴费次月起享受基本医疗保险待遇;2009年及以后年度每年的10月10日至12月10日集中缴费,缴费次年1月1日起享受基本医疗保险待遇。
(十九)城镇居民基本医疗保险缴费年限与医疗保险待遇挂钩。城镇居民在规定的启动期内(2008年12月31日前)参保的,自缴费次月起享受基本医疗保险待遇,统筹基金年最高支付限额为3万元。超启动期参保的,参保后的6个月内发生的医疗费用,统筹基金不予支付;参保后的第1个医疗年度,统筹基金年最高支付限额为1万元;第2个医疗年度,统筹基金年最高支付限额为2万元;第3个医疗年度起,统筹基金年最高支付限额为3万元;中断缴费后再次参保缴费的,其基本医疗保险待遇视同超启动期参保的待遇。
六、医疗服务管理
(二十)对城镇居民基本医疗保险的医疗服务管理,原则上参照城镇职工基本医疗保险的有关规定执行,具体办法由市劳动保障部门另行制订。要合理确定医疗服务的范围,通过订立和履行定点服务协议,规范对定点医疗机构的管理,明确医疗保险经办机构和定点医疗机构的权利和义务。医疗保险经办机构要简化审批手续,方便城镇居民参保和报销医疗费用;明确医疗费用结算办法,按规定与定点医疗机构及时结算医疗费用。加强对医疗费用支出的管理,探索建立医疗保险管理服务的奖惩机制。积极推行医疗费用按病种付费、按总额预付等结算方式,探索协议确定医疗费用标准的办法。
(二十一)劳动保障部门要与卫生等部门密切配合,促进城镇社区卫生服务网络建设,利用社区卫生服务机构便捷、医疗消费低的服务优势,更好的满足参保居民基本医疗需求,提高医疗保险基金使用效率。要把符合条件的社区卫生服务机构纳入医疗保险定点范围,鼓励参保居民在社区卫生服务机构就医,探索定点医疗机构和社区卫生服务机构双向转诊制度等。

七、组织领导与实施
(二十二)市劳动保障行政部门为城镇居民基本医疗保险主管部门,负责本市城镇居民基本医疗保险的组织实施和监督管理。各县(区、市)劳动保障部门负责本辖区城镇居民基本医疗保险的组织实施工作。市级医疗保险经办机构负责城镇居民基本医疗保险工作的业务指导、上级补助资金拨付等工作。各县(区、市)医疗保险经办机构负责城镇居民基本医疗保险参保登记、基金征收、就医管理、待遇支付等业务经办工作。城镇居民基本医疗保险基层工作机构设在街道办事处(社区)和学校(幼儿园),各街道办事处(社区)和学校(幼儿园)要设专人负责具体承办代办业务。
(二十三)各级财政要将城镇居民基本医疗保险补助资金列入财政预算,按时足额拨付。为保证城镇居民基本医疗保险工作开展,市财政每年按参保人数每人3元的标准安排城镇居民基本医疗保险工作专项经费;各县(区、市)财政按参保人数每人5元的标准安排本县(区、市)城镇居民基本医疗保险工作专项经费,用于通过购买服务的方式解决经办人员不足问题。市、县(区、市)财政还要保证必要的设施费用。各县(区、市)也应安排一定资金用于开展城镇居民基本医疗保险工作,所需经费不得从基本医疗保险基金中提取。市、县(区、市)必要时适当增加机构人员编制以满足工作需要。
(二十四)市劳动保障行政部门可根据我市城镇居民基本医疗保险基金收支情况,会同有关部门对其缴费标准和家庭、财政负担标准以及统筹基金支付标准等适时提出调整方案,报市人民政府批准后实施。
(二十五)城镇居民基本医疗保险基金纳入社会保险基金财政专户统一管理,单独列帐,专款专用。 (二十六)城镇居民基本医疗保险统筹基金出现的收支缺口,由市、县(区、市)两级财政共同承担,具体办法由劳动保障、财政部门另行制订。
(二十七)财政部门、劳动保障部门制订城镇居民基本医疗保险工作的财政补助政策,加强基金管理和监督;宣传部门负责城镇居民基本医疗保险工作的舆论引导和政策宣传工作;审计部门要对基金收支管理情况进行审计;卫生部门加强对医疗服务机构监督管理,为城镇居民提供质优价廉的医疗服务;民政部门负责牵头制定低收入家庭60周岁以上老年人和低保人员的界定标准,负责本市低保对象(含低收入家庭60周岁以上老年人)的认定,并组织引导其积极参保;市残联负责重度残疾人员的认定,并组织引导其积极参保;公安部门负责协调参加城镇居民基本医疗保险人员的户籍认定和提供相关基础数据;教育部门负责协调做好在校学生宣传、参保登记工作;统计部门做好各项数据的调查统计;其他相关部门各司其职,密切配合,协同做好城镇居民基本医疗保险工作。
(二十八)各县(区、市)按照本《办法》具体组织实施;已经启动此项工作的县(区、市),其有关规定与本《办法》不一致的,依据本《办法》执行。
(二十九)本办法由市劳动和社会保障局负责解释。
(三十)本办法自下发之日起实施。