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不动产利害关系人面对不当登记时的救济路径/田凌

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 17:40:25  浏览:8780   来源:法律资料网
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不动产利害关系人面对不当登记时的救济路径


——浅谈对《物权法》第十九条第二款的理解

笔者认为《物权法》第十九条第二款主要讲的是不动产登记机关登记错误后且不动产登记薄记载的权利人不同意更正时不动产利害关系人的救济路径,即一是利害关系人可直接申请登记机关变更登记,但既不可直接以登记机关为被告提起行政诉讼要求法院判决登记机关履行变更义务,也不可以登记机关为被告提起民事诉讼要求登记机关履行变更义务;二是利害关系人可以不动产登记权利人为被告,以所有(用益、担保)物权确认纠纷案由提起民事诉讼。当法院对登记的基础事实予以否定,并认定利害关系人享有物权后,利害关系人可以持法院对某种事实的认定的判决,请求登记机关对错误登记进行纠正,此时,如果登记机关依然不予变更登记,利害关系人可以登记机关不作为为由提起行政诉讼。

一、利害关系人不能直接提起行政诉讼

(一)当登记权利人不同意更正登记时,利害关系人要求更正登记实质就是要求登记机关对登记权利人提供的登记事由的常规性资料的基础事实予以审查并作出否定性评价。然而,对登记权利人提供的登记事由的常规性资料的基础事实,也就是该资料的真实性,登记机关在登记审查时无权审查,换句话说登记机关只是对资料进行常规性审查,即较严格的形式审查,其内容基本上是有规律的,比如处理房屋按婚姻法的有关规定,其爱人是否同意;或者处理房屋时,其它共有人未到场,是否办理了公证等.又比如房主将房屋赠与父母儿女或者房主称房屋是兄弟姊妹的,自己仅为其代名要求更名等有无逃债的行为,虽然这类更正登记是房主书面同意更正的,但登记机关仍然应对照原始登记资料核实或者要求申请者提供确凿证据、并审查确认后才能办理。但登记机关在登记确认时没有审查基础事实的行政行为,即对该资料进行实质审查后作出行政确认。因行政诉讼是指行政相对人与行政主体在行政法律关系领域发生纠纷后,依法向人民法院提起诉讼,人民法院依法定程序审查行政主体的行政行为的合法性,并判断相对人的主张是否妥当,以作出裁判的一种活动。也就是说,提起行政诉讼的前提之一是行政机关作出了相关的行政行为,综上,利害关系人不能就此提起行政诉讼。

(二)提起行政诉讼的前提之二是行政相对人提起诉讼时其受侵犯的某种权利是明确的。因为行政诉讼解决的是行政相对人的合法权益受到了行政机关或其工作人员的侵害后的一种法律救济制度,其中就隐含了这样的前提,行政相对人的权益是明确的,即享有什么样的权益对当事人而言是具体的。登记行为是明确权益的一种方式,尤其对不动产物权人而言。因登记机关在审查登记资料时虽对申请人提交的资料予以常规性审查,即依据申请人是否持有登记事由应具备的常规性资料,进而决定是否进行登记及怎样登记。此时,登记机关实行的是权利推定原则,即只要申请人提供了登记事由应具备的常规性资料,登记机关就确认申请人享有物权权利。当利害关系人与登记权利人就权属发生争议时,属物权权利归属不明,此时当事人首先应解决权属问题,即对登记申请人提交的常规性资料的真实性是否予以否定评价,这系民事审判管辖。这就要求利害关系人申请变更登记前,首先应变更登记权利人所提交的常规性资料的效力进行否定性评价,然后持法院确认的新的常规性资料向登记机关申请变更登记。因此,利害关系人不能直接提起行政诉讼。当然,利害关系人持法院确认的新的常规性资料向登记机关申请变更登记,如果登记机关不予更正登记,便可提起行政诉讼。同时,如果登记机关在审查申请人提交的资料未进行常规性审查便予以登记,对真正权利人造成损害时,登记机关应予赔偿。

二、利害关系人不能以登记机关为被告提起民事诉讼

不动产登记指登记部门应申请人申请,在政府有关登记薄册中记载相对人的某种情况或事实,并依法予以正式确认的行为。是国家允许申请人行使某项权利的证明,也就是说不动产登记行为是物权权利人行使权利的依据。从现有法律精神看不动产登记行为性质是行政行为。此时,利害关系人提起此类民事诉讼请求司法保护的是否定基于具体行政行为所产生的民事权利,这必然涉及到对登记行政行为的合法性进行的审查,然而,民事审判权不能直接对具体行政行为的合法性的效力作出认定,因为在民事诉讼中,对与民事争议相关的行政行为一般作为民事诉讼的证据材料进行审查,其审查的范围和强度与行政诉讼中的审查完全不同,即使民事诉讼中审查出行政行为违法,但民事案件却不能判决撤销该行政行为或确认该行政行为违法,简而言之,利害关系人提起民事诉讼不利于其维护自身合法权益,与民事诉讼的目的不相吻合,因此,利害关系人不能以登记机关为被告提起民事诉讼。

三、利害关系人可以不动产登记权利人为被告,以所有(用益、担保)物权确认纠纷提起民事诉讼

利害关系人与登记权利人产生诉争,系双方对不动产物权的归属发生争议或者说是不动产的权利状态不明,需通过有权机关以法定的方式确认物权归属、明确权利状态,也就是说利害关系人与登记权利人的利益冲突的实质是确认不动产物权的归属和内容。确认物权的归属通常必须向人民法院提出请求,而不能实行自力救济。如果在法院提出请求,则当事人必须要提起确认之诉。所谓确认之诉,是指原告请求法院确认其与被告之间是否存在某种法律关系,或确认其是否享有某种民事权利的诉讼,这属民事诉讼管辖的范围。如果利害关系人认为自己的合法权益受到登记权利人的侵害,依据民事诉讼规则,可以向人民法院提起民事诉讼来维护自己的法益。根据最高人民法院公布的案由,结合本案实际应以所有(用益、担保)物权确认纠纷提起民事诉讼。应当指出的是,法院作出的裁判,本身并不是权利的凭证,而只是变更登记的依据。当事人可以依据该裁判变更登记,但不能认为一旦裁判作出,其已经成为登记记载的权利人。

四、利害关系人申请登记机关变更登记是维权诉讼的非前置程序

本文所称非前置程序指利害关系人向登记机关申请变更登记程序不是利害关系人提起民事诉讼程序的必须的前提程序。当然,在申请人有充足的证据条件下,首先向登记机关申请变更登记,可以充分利用登记机构保存的原始登记资料的优势,从而比较快的解决纠纷,同时有利于节约司法资源。诉讼前置程序规定是国家通过法律规范对当事人的权利救济路径进行干预,即当事人未经前置程序而直接向人民法院起诉,人民法院不得受理。这对当事人权益的影响非常大,必须有法律的明文规定才能约束当事人。现有法律未明文规定利害关系人申请登记机关变更登记维权的前置程序,故利害关系人面对错误登记时可自由选择救济途径,即可以直接向登记机关申请变更登记,也可以直接以登记权利人为被告提起民事诉讼。

湖南省津市市人民法院田凌



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江苏省文化娱乐市场管理条例(修正)

江苏省人大常委会


江苏省文化娱乐市场管理条例(修正)
江苏省人大常委会


(1994年9月29日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 根据1997年7月31日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈江苏省文化娱乐市场管理条例〉的决定》修正)

第一章 总 则
第一条 为了加强文化娱乐市场管理,保障文化娱乐业的健康发展,促进社会主义精神文明建设,根据宪法和国家有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于下列文化娱乐场所和经营活动:
(一)舞厅、歌厅、卡拉OK厅、桌球室、游戏机室、游乐(艺)场所等;
(二)餐厅、酒吧、茶座中有演唱、演奏及其他表演或者有文化娱乐设备的经营项目;
(三)文化娱乐场所举办的各种演出、比赛和文化艺术展览、展销等经营活动;
(四)民间艺人、民间职业剧团的演出经营活动;
(五)其他文化娱乐经营活动。
第三条 文化娱乐市场的经营活动,必须坚持社会效益和经济效益的统一。提倡健康有益的文化娱乐活动,鼓励和扶持具有民族风格和时代精神的文化娱乐活动的发展。

禁止和取缔内容反动、淫秽的活动以及赌博、封建迷信等其他危害公民身心健康的活动。
第四条 各级人民政府应当加强对文化娱乐市场管理工作的领导,促进本行政区域内文化娱乐市场的健康发展。
第五条 各级文化行政管理部门是文化娱乐市场的主管部门,实行统一领导,分级管理的原则。
各级文化行政管理部门应当健全文化娱乐市场管理机构,加强文化稽查工作,加强对文化娱乐场所和经营活动的监督管理。
第六条 各级公安、工商、卫生、广播电视、新闻出版、物价和税务等部门应当各司其职,密切配合,在当地人民政府的领导下,协同文化行政管理部门,加强对文化娱乐市场的监督管理。
第七条 凡在本省行政区域内从事文化娱乐经营活动的单位和个人(以下简称经营者),必须遵守本条例。经营者的合法权益受法律保护。

第二章 申办与审批
第八条 申办文化娱乐场所和经营活动,必须经所在地县(市)以上文化行政管理部门批准。
第九条 省文化行政管理部门负责审批并主管应当由省级工商行政管理部门登记注册的文化娱乐场所和经营活动。
市、县(市)文化行政管理部门负责审批并主管应当由同级工商行政管理部门登记注册的文化娱乐场所和经营活动,以及上级文化行政管理部门授权审批的文化娱乐场所和经营活动。
第十条 申办文化娱乐场所和经营活动应当具备下列条件:
(一)符合当地文化娱乐市场发展规划;
(二)有符合条件的场地、设施和合格人员;
(三)有能保证正常营业的固定资产和流动资金;
(四)有符合国家规定的安全设施和卫生条件;
(五)国家规定的其他条件。
第十一条 申办本条例第二条第(一)、(二)项文化娱乐场所和经营活动的,必须经过下列审批程序,方可领取《文化经营许可证》:
(一)经营者持有关申办材料,向所在地县(市)以上文化行政管理部门提出立项申请报告;
(二)文化行政管理部门对其经营项目、人员配备、营业场所、娱乐设备以及经营方案等验收合格后,发给《文化经营许可证》。
在立项、审核、验收、审批过程中,根据法律、法规规定应当申领安全、卫生等许可证和工商营业执照的,必须到有关部门办理。
第十二条 申办本条例第二条第(三)、(四)项文化娱乐经营活动,经营者必须持有关材料,向文化行政管理部门提出书面申请,由文化行政管理部门对其人员状况、业务水平等审核合格后,发给《营业演出许可证》或者《个人演出许可证》。
第十三条 省外的演出经纪机构和个人在本省从事营业性演出活动,必须持其所在地省级文化行政管理部门出具的证明和演出证件,向省文化行政管理部门或者其委托的部门办理审批手续。
国外、境外演职员在本省从事营业性演出活动,必须由邀请单位向省文化行政管理部门提出申请,报经文化部审核批准。

第十四条 凡本省的演出经纪机构和个人出省从事营业性演出时,必须持省文化行政管理部门出具的证明,按演出地的有关规定办理演出手续。
第十五条 申办临时性文化娱乐经营活动的,必须向文化行政管理部门提出书面申请,领取《临时经营演出许可证》。

举办临时大型文化娱乐经营活动,还应当按照《江苏省公共场所治安管理条例》第八条的规定,报经公安部门批准。
第十六条 经营者必须持本条例第十一至十五条规定领取的证照和有关材料,向税务部门申报办理税务登记等纳税事项。
第十七条 经营者变更登记注册事项或者转业、停业时,应当按照原审批程序,分别向有关部门办理变更或者注销登记手续。
第十八条 文化行政管理部门对文化经营活动实行年审验证制度。经营者必须在规定的时间内到原发证部门办理验证手续。

第三章 经营活动
第十九条 从事文化娱乐经营活动应当遵守下列规定:
(一)经营者持证亮照经营;
(二)建立健全规章制度;
(三)营业人员佩戴标志,坚守岗位,履行职责;
(四)执行国家有关安全、卫生、环境等规定;
(五)灯光、音响要求符合国家有关规定;
(六)各种经营收费项目明码标价,结算时必须列出明细项目,不得牟取暴利;
(七)依照有关规定交纳管理费。
第二十条 从事文化娱乐经营活动必须遵守下列规定:
(一)不得聘用未经文化行政管理部门审核发证的表演团队、个人以及节目主持人;
(二)售票数和入场人数不得超过核准登记的定额;
(三)不得利用提供陪舞、陪唱和陪酒等方式招徕顾客,严禁用色情方式服务;
(四)严禁经营内容反动、淫秽和赌博、封建迷信的活动;
(五)不得播放非经国家出版社正式出版或者未经国家授权部门批准的音像制品;
(六)不得举办有碍社会主义精神文明,影响民族团结、社会安定,有损青少年身心健康的演出、比赛、文化艺术展览和展销,以及核准登记项目之外的其他营业性活动。
第二十一条 凡在文化娱乐经营场所演出的团队和个人,演出时应当携带演出证件。
第二十二条 经营者不得涂改、伪造、租借和出售有关证照。文化娱乐场所转包经营,必须按照本条例第二章规定办理审批手续。
第二十三条 禁止利用游戏机进行赌博和有奖经营活动。营业性游戏机室以及歌舞娱乐场所不得对未成年人开放。
第二十四条 文化娱乐经营场所禁止下列行为:
(一)衣冠不整或者酗酒后入场;
(二)进行低级、色情的表演;
(三)起哄闹事、斗殴、赌博、侮辱妇女或者其他扰乱公共场所秩序的违法活动;
(四)携带枪支、弹药、管制刀具以及易燃、易爆、剧毒、腐蚀、放射性等危险物品入场。
第二十五条 经营者在核准登记的经营范围内自主经营,对侵犯其合法权益的单位和个人,有揭发、控告、申诉的权利。
第二十六条 经营者有权拒绝无法定检查证件人员的检查;有权抵制非发证机关扣缴或者吊销《文化经营许可证》、《公共场所安全合格证》和《营业执照》。
第二十七条 经营者有权拒绝任何单位和个人擅自收取费用,无偿使用其经营场所、设施和劳务。

第四章 监督管理
第二十八条 各级文化行政管理部门应当履行职责,贯彻执行国家有关文化市场管理的法律、法规,加强对文化娱乐市场管理机构的建设和监督。
文化娱乐市场管理机构应当公开办事程序和有关规定,查处违反文化娱乐市场管理法律、法规的经营活动和行为。
第二十九条 文化稽查人员应当具备必要的政策、法律和业务知识,取得岗位资格。在执行稽查任务时,必须遵守下列规定:
(一)在规定的管辖范围内依法对文化娱乐经营活动进行稽查;
(二)一般有两人以上,佩带标志并主动出示《文化稽查证》;
(三)不得徇私舞弊、收受贿赂,不得侵犯经营者的合法权益;
(四)收缴的非法物品应当如数上交,不得私自处理。
第三十条 《文化稽查证》限于对文化经营活动稽查时使用,不得伪造、涂改和转借。
第三十一条 各级文化娱乐市场管理机构收取的管理费,只能用于文化娱乐业的管理工作,不得挪作他用。收取标准和使用办法,由省文化行政管理部门会同省财政、物价、税务部门制定。

第五章 法律责任
第三十二条 违反本条例规定,未经文化行政管理部门批准、登记从事文化娱乐经营活动的,由文化行政管理部门分别给予警告、责令限期改正、没收非法所得的处罚,可以视情节轻重并处非法所得三倍以下的罚款。
第三十三条 违反本条例第十八条规定的,由文化行政管理部门分别给予警告、没收非法所得的处罚,可以视情节轻重并处非法所得一倍以下的罚款。
第三十四条 违反本条例第十九条第(七)项规定,不按期交纳管理费的,由文化行政管理部门给予警告,可以按日加收千分之二的滞纳金,情节严重的吊销《文化经营许可证》。
第三十五条 违反本条例第二十条第(一)项规定的,由文化行政管理部门给予警告,责令辞退被聘用者,对经营者可以并处二千元以下的罚款。
第三十六条 违反本条例第二十条第(三)、(四)、(六)项规定的,由文化行政管理部门责令限期改正,直至停业整顿,对经营者可以并处五千元以下的罚款,情节严重的吊销《文化经营许可证》。
第三十七条 违反本条例第二十条第(五)项规定的,由文化行政管理部门没收非法音像制品,责令限期改正,直至停业整顿,对经营者可以并处一千元以下的罚款。
第三十八条 违反本条例第十九条第(五)项、第二十条第(二)项和第二十二条规定的,由文化行政管理部门视情节轻重分别给予警告、吊销有关证件,可以并处一千元以下的罚款。
第三十九条 违反本条例第二十三条第二款规定的,由文化行政管理部门给予警告,可以并处二千元以下的罚款,情节严重的吊销《文化经营许可证》。
第四十条 违反本条例属于公安、工商、卫生、物价、税务等部门管理的,由有关部门按照各自的管理职责予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 发证机关吊销经营者有关证照后,应当及时通报其他有关部门。经营者被吊销《文化经营许可证》后,一年内不得重新申办。
第四十二条 拒绝、阻碍文化娱乐市场管理人员执行公务,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,依照该条例的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十三条 有关行政管理部门对违反本条例的经营者和个人给予行政处罚,应当出具行政处罚决定书;收缴罚款和没收非法所得,应当出具罚没款收据。罚没款上缴国库。
第四十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到行政处罚决定书之日起十五日内,向作出处罚决定机关的本级人民政府或者上一级主管部门申请复议,对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼;当事人也可以在接到行政处罚决定书之日起
三个月内直接向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议,也不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十五条 有关行政管理人员在文化娱乐市场管理活动中滥用职权、以权谋私、侵犯经营者合法权益的,由其所在单位或者主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十六条 本条例自公布之日起施行。

附:江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省文化娱乐市场管理条例》的决定

(1997年7月31日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 1997年7月31日公布施行)

决定
江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议根据《中华人民共和国行政处罚法》和其他有关法律、行政法规,结合本省具体情况,决定对《江苏省文化娱乐市场管理条例》作如下修改:
一、第四十三条修改为:“有关行政管理部门对违反本条例的经营者和个人给予行政处罚,应当出具行政处罚决定书;收缴罚款和没收非法所得,应当出具罚没款收据。罚没款上缴国库。”
二、第四十四条修改为:“当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到行政处罚决定书之日起十五日内,向作出处罚决定机关的本级人民政府或者上一级主管部门申请复议,对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼;当事人也可以在接到行政处罚
决定书之日起三个月内直接向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议,也不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。”
本决定自公布之日起施行。



1997年7月31日

贵州省中介机构管理办法

贵州省人民政府


贵州省中介机构管理办法

第110号


《贵州省中介机构管理办法》已经2009年1月19日省人民政府第13次常务会议通过,现予公布,自2009年4月1日起施行。







省长 林树森





二○○九年一月二十二日





贵州省中介机构管理办法



第一章 总 则



第一条 为规范中介市场秩序,保障中介活动当事人的合法权益,促进中介服务业健康发展,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

第二条 本省行政区域内的中介机构及其活动,对中介机构的监督管理,适用本办法。

  第三条 本办法所称中介机构是指依法设立,接受委托,有偿提供鉴证性、代理性、信息性等服务的下列法人或者其他组织:

(一)提供鉴定、审计、评估、检测、检验、公证、认证等鉴证性服务的机构;

(二)提供法律事务代理、招标代理、工商登记代理、专利代理、商标代理、税务代理、保险代理、因私出入境代理、演艺代理、理财、监理、拍卖、广告、经纪等代理性服务的机构;

(三)提供婚介、资讯、咨询、人力资源、信用、技术、财务、档案等信息性服务的机构;

(四)提供前述(一)、(二)、(三)项中一种或者多种服务的综合性机构或者其他机构。

本办法所称中介活动是指中介机构接受委托,运用专门知识、技能或者掌握的信息,向委托人有偿提供鉴证性、代理性、信息性等服务的活动。

第四条 中介机构的管理,实行政府规范和引导、行政主管部门和行业主管部门监督管理、行业自律相结合的原则。



第二章 中介机构及其活动



第五条 中介机构应当依法设立,并有与其开展业务相适应的固定场所和相应的工作人员。

法律、法规对设立中介机构有资质、资格或者其他许可条件要求的,应当依照法律、法规的规定办理。

第六条 中介机构的执业人员应当具有与其所从事的中介活动相适应的知识、技能和职业操守。

法律、法规规定实行执业资格制度的,执业人员应当取得相应执业资格。

第七条 中介机构从事中介活动应当遵守法律、法规的规定,尊重社会公德,遵循诚实信用原则,不得损害国家利益、公共利益、委托人利益和他人合法权利。

第八条 中介机构不得聘用公务员任职或者执业。

不得聘用下列与原工作业务直接相关的辞去公职或者退休的公务员:

(一)原系领导成员的公务员离职三年以内;

(二)其他公务员离职两年以内。

法律、法规对中介机构聘用中介执业人员另有规定的,从其规定。

第九条 中介机构应当在其服务场所公示下列资料:

(一)营业执照、执业许可证或者其他执业证明文件;

(二)执业人员姓名、照片及有关证书或者证书编号;

(三)收费项目、标准和依据;

(四)监督投诉机构电话和地址;

(五)法律、法规要求公示的其他事项。

第十条 中介机构不得采用下列不正当竞争行为招揽业务:

(一)明示或者暗示可以帮助委托人达到不正当目的;

(二)明示或者暗示可以以不正当的方式、手段帮助委托人达到目的;

(三)就服务结果向委托人作夸大或者虚假承诺;

(四)法律、法规规定的其他不正当竞争行为。

第十一条 中介机构在从业活动中不得接受和办理下列事项的委托:

(一)帮助委托人达到不正当目的的;

(二)采用不正当的方式、手段的;

(三)损害国家利益、公共利益或者他人合法权利的;

(四)妨碍国家机关、依法具有管理公共事务职能的组织依法行使职权的;

(五)具有欺骗、欺诈内容的;

(六)违反法律、法规或者公序良俗的。

第十二条 中介机构不得同时接受具有利益冲突的双方或者多方委托提供代理性服务,但法律、法规另有规定的除外。

中介机构同时接受具有利益冲突的双方或者多方委托,提供鉴证性或者信息性服务,应当向委托各方明示委托情况。

第十三条 中介机构提供中介服务,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立中介服务合同的,应当采用书面形式。

第十四条 中介服务合同主要包括下列内容:

(一)当事人姓名或者名称;

(二)中介服务项目的名称、内容、要求及委托权限;

(三)合同履行期限;

(四)服务收费的标准、金额或者计算方法、支付方式、期限;

(五)违约责任和纠纷解决方式;

(六)当事人认为需要约定的其他内容。

第十五条 中介机构应当按照公示的收费项目、标准或者中介服务合同的约定向委托人收取费用。

实行政府定价或者政府指导价的中介服务,中介机构应当执行政府定价或者政府指导价的相关规定。

第十六条 中介机构不得串通他人或者以其他方式损害委托人的合法利益。

中介机构不得利用提供中介服务之便,牟取不正当利益。

第十七条 中介机构应当向委托人披露与委托事项相关的信息,但法律、法规禁止披露的除外。

中介机构不得向委托人提供虚假信息。

第十八条 中介机构出具的文件内容应当真实,严禁出具虚假的资信证明、评估报告、审计报告、鉴证书等文件。

中介机构不得向社会散布虚假信息。

第十九条 中介机构及其执业人员在办理委托事项过程中知悉委托人的商业秘密、技术秘密、个人隐私的,应当保守秘密。

第二十条 中介机构提供中介服务应当建立执业记录,记载中介服务合同的订立、委托事项、办理过程、结果、费用的计算及支付等事项,并按照法律、法规规定的期限妥善保管;法律、法规未规定的,保管期限不得低于三年。

第二十一条 鼓励中介机构以风险准备金或者执业责任保险等形式建立执业风险准备制度,增强其风险承担能力和经济赔偿能力。

第二十二条 自然人、法人或者其他组织有权自主选择符合条件的中介机构为其提供服务。



第三章 行业自律



第二十三条 中介行业协会应当加强行业自律,对中介机构、中介执业人员进行行业自律监督管理,维护会员的合法权益,指导本行业的发展。

  鼓励中介机构、中介执业人员加入中介行业协会,法律、法规另有规定的,从其规定。

第二十四条 中介行业协会可以依照协会章程制订本行业职业道德规范、会员执业规范和纪律、会员奖惩规则,对会员实施奖惩。

第二十五条 中介行业协会应当在行政主管部门的监督和指导下建立会员信用档案。

第二十六条 中介行业协会发现违法中介活动应当及时向行政主管部门报告,并协助、配合行政主管部门进行调查。

第二十七条 中介行业协会可以根据政府的授权、委托参与制定、修订行业标准、行业发展规划及行业准入条件,提出行业管理方面的建议,协助政府开展反不正当竞争、反垄断、反倾销等方面的调查,向政府和相关行政主管部门提供本行业发展趋势的情况。



第四章 监督管理



第二十八条 县级以上地方人民政府应当创造良好的环境和条件,积极扶持、引导、规范中介服务业的健康发展。

县级以上地方人民政府各相关行政主管部门应当根据管理权限,负责有关中介机构、中介执业人员的监督管理,指导和监督中介行业协会对中介机构、中介执业人员实施行业自律。

第二十九条 行政主管部门依法对中介机构进行检查时,被检查的中介机构、中介执业人员应当予以配合,不得藏匿、伪造、毁灭应当接受检查的相关资料。

行政主管部门进行检查时,可以采取记录、录音、录像、照相和复制等方式。

行政主管部门实施检查应当目的正当、程序合法,不得妨碍被检查人正常的业务活动,不得索取或者收受被检查人的财物,不得谋取其他利益。

行政主管部门及其工作人员对检查中知晓的商业秘密、技术秘密、个人隐私应当保密。

第三十条 行政主管部门发现违法中介活动,应当及时制止或者纠正,并按照有关规定予以处罚。

单位和个人发现违法中介活动,有权向行政主管部门举报,行政主管部门应当及时登记或者受理,并向社会公示处理结果;实名举报的,应当将处理情况回复举报人。

行政主管部门对发现的违法中介活动或者单位和个人举报的违法中介活动,不属本部门管辖的,应当在登记后及时移送有管辖权的部门处理。

第三十一条 工商行政主管部门、行业主管部门应当依法履行职责,及时查处管辖范围内无照、无证从事中介活动等违法行为。

第三十二条 行政主管部门对中介机构、中介执业人员的处罚,应当及时向社会公布并提供查询。

第三十三条 行政机关不得从事中介活动,不得将其职责范围内的工作交给中介机构进行有偿服务。

依法具有管理公共事务职能的组织,不得从事与其公共职能相关的中介活动。

社会团体不得以自身名义从事中介活动。

第三十四条 行政机关和依法具有管理公共事务职能的组织不得指定中介机构提供服务,不得对当事人选择中介机构设立排他性条件。

第三十五条 行政机关和依法具有管理公共事务职能的组织,不采纳中介机构依法出具的鉴证性文书的,应当在行政决定中说明不采纳的理由。



第五章 法律责任



第三十六条 中介机构违反本办法第八条第一、二款、第十二条、第十六条、第十七条第二款规定的,由行业主管部门责令限期改正,处3000元以上1万元以下罚款。

第三十七条 中介机构违反本办法第九条第(二)、(四)项、第十三条、第二十条规定的,由行业主管部门予以警告并责令限期改正;逾期不改正的,处500元以上1000元以下罚款。

第三十八条 中介机构违反本办法第十条第(一)、(二)、(三)项规定的,由工商行政管理部门责令限期改正,处3000元以上1万元以下罚款;情节严重的,处1万元以上3万元以下罚款。

第三十九条 中介机构违反本办法第十一条规定,尚未构成犯罪的,由行业主管部门责令限期改正,处3000元以上1万元以下罚款;情节严重的,处1万元以上3万元以下罚款。

第四十条 中介机构违反本办法第十七条第一款、第十九条规定的,由行业主管部门予以警告;情节严重的,处1000元以上3000元以下罚款。

第四十一条 中介机构违反本办法第十八条规定,尚未构成犯罪的,由行业主管部门对中介机构处1万元以上3万元以下罚款,对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处3000元以上1万元以下罚款。

第四十二条 中介机构、中介执业人员违反本办法第二十九条第一款规定,拒不配合行政主管部门依法进行检查,尚未构成犯罪的,由检查的行政主管部门予以警告,责令改正;藏匿、伪造、毁灭应当接受检查的相关资料,尚未构成犯罪的,对中介机构处3000元以上1万元以下罚款,对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处1000元以上3000元以下罚款。

第四十三条 行政机关和依法具有管理公共事务职能的组织违反本办法第三十三条第一、二款、第三十四条规定的,由行政监察机关或者有关部门责令改正,对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分。

第四十四条 行政主管部门及其工作人员在中介活动的管理中不依法履行监督责任、监督不力或者侵害相对人合法权益的,由行政监察机关或者上级行政主管部门责令改正;造成严重后果的,对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

行政主管部门工作人员在中介活动的管理中滥用职权,玩忽职守,徇私舞弊,索贿受贿,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分。

第四十五条 本办法规定的违法行为,法律、法规已作出规定的,依照法律、法规的规定予以处罚。

第六章 附 则



第四十六条 本办法自2009年4月1日起施行。