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如何认定商品房售楼广告的法律效力/姚长飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 09:49:35  浏览:8027   来源:法律资料网
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如何认定商品房售楼广告的法律效力

姚长飞 中国政法大学研究生院


最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2003年6月1号开始生效实施,该《解释》就以往商品房销售中一直存在较大争议的诸如购房款双倍返还问题,商品房买卖合同的效力认定问题以及商品房销售广告的法律效力问题均作出了较明确的规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注,本文拟就其中的有关商品房售楼广告的法律效力问题从学理及实践角度作一探讨。
商品房售楼广告属于商业广告,关于商业广告的法律效力,《中华人民共和国合同法》第15条是这样规定的:寄送价目表,拍卖公告,招标公告,招股说明书,商业广告等均为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。那么何为符合要约规定呢,该法第14条对要约作出了如下规定:第一,内容具体确定,第二,表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。但是虽有上述规定,如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词,分歧较大。开发商主张,商品房售楼广告属于要约邀请,因为首先售楼广告是向不特定人发出的,不具备一般要约向特定人发出的要件,其次开发商主张售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定,也没有表示出经受要约人一旦承诺,开发商便受广告内容约束的意思,其三,如果双方没有明确将广告内容写进合同,则广告内容不具备任何法律效力,所以在因广告不实引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。作为购房者一方,他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础,应该是合同一部分,特别是在商品房预售中,由于其特殊性,商品房尚未建成,开发商卖的其实是图纸,模型,购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告,售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容,看作是开发商的承诺,所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。
由于一直存在着争议,全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定,该《解释》第三条规定:商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房合同亦应该视为合同内容,当事人违反的应当承担违约责任。应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的,只是又具体明确了一下,司法操作性更强了一些。
铺天盖地的商品房售楼广告多设计精美,词藻华丽,如何去区分这些内容各异的售楼广告的效力,笔者结合《解释》的规定,并在对众多售楼广告进行了整理分析的基础上,将商品房售楼广告大致分为以下四种:
第一类,属于开发商具体确定的内容,也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示,例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等,这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中,其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容,具有法律效力。
第二类,属于内容较具体,但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等,这些内容购房者千万不能掉以轻心,需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化,如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等;相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细,购房者越容易得到法律的保护,一定不能嫌麻烦。
第三类,是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言,人为美化,制造声势,为得是吸引购房者注意力,多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”,“依山傍水”,“商机无限”等,这些广告内容只能算作要约邀请,开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园,商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断,不能仅听广告中一面之词,这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。
第四类,属于内容具体确定,但系开发商违法承诺,通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”,“保证产权”,“售后包租”等内容,购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位,开发商无权擅自对其进行处分,否则即为侵犯其他业主权益而承担责任;关于房屋产权登记承诺也是无效的,因为产权登记是政府行政主管部门的职权,能否登记产权,要看其是否具备产权登记的合法条件,开发商说了不算;售后包租在法律、规章中也是严令禁止的,主要是考虑到在目前的法制状况下,缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行,售后包租多是一种促销手段,带有相当的欺骗性,受害的往往是购房者,所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同,而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定,否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。
以上就是笔者在学习《解释》相关规定的基础上,对商品房销售广告从学理和实践的角度做的一点分析,主要是帮助广大购房者能够擦亮眼睛,理性地认识各式各样的售楼广告和宣传资料,捍卫自己的合法权益不会受到侵犯,当然本文如能对司法实践也起到一些帮助作用的话将更感不胜荣幸。


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中国证券监督管理委员会关于做好乐凯胶片股份有限公司(筹)股票发行工作的通知

中国证券监督管理委员会


中国证券监督管理委员会关于做好乐凯胶片股份有限公司(筹)股票发行工作的通知

1997年12月4日 证监发字[1997]532号

上海证券交易所:

  乐凯胶片股份有限公司(筹)采用“上网定价”方式发行股票的发行方案已

经我会证监发字[1997]531号文批准,请你所按照我会证监发字[1996]169号和

423号文的有关要求,组织好此次股票发行工作。本次发行要先验资后配号,对

申购资金到位情况要认真查实,凡资金不实的申购一律视为无效申购。申购冻结

资金的利息,按企业存款利率计息(3天)部分归发行公司所有,其余部分存入

交易所设置的专户。发行申购后1个工作日内,请你所将发行情况反馈表传真至

我会发行部;7个工作日内,请将发行申购、冻结资金和认购中签明细的磁盘报

至我会。未按时上报有关发行资料的发行公司不予安排上市。

 



廊坊市人民政府关于印发《廊坊市市级储备粮管理暂行办法》的通知

河北省廊坊市人民政府


廊坊市人民政府关于印发《廊坊市市级储备粮管理暂行办法》的通知


各县(市、区)人民政府,廊坊开发区管委会,市政府各部门:
《廊坊市市级储备粮管理暂行办法》已经市政府第4次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



廊坊市人民政府
二○○八年八月二十一日



廊坊市市级储备粮管理暂行办法

第一章 总  则

第一条 为了加强对市级储备粮的管理,保证市级储备粮数量真实、质量良好和储存安全,维护粮食市场稳定,有效发挥市级储备粮在宏观调控中的作用,根据《中央储备粮管理条例》和《河北省省级储备粮管理暂行办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称市级储备粮,是指市人民政府储备的用于调节全市粮食供求总量,稳定粮食市场,应对重大自然灾害或者其他突发事件等情况的粮食。
第三条 从事和参与市级储备粮经营管理、监督活动的单位和个人,应当遵守本办法。
第四条 市级储备粮的管理应当严格制度、严格管理、严格责任,确保储备粮储得进、管得好、调得动、用得上,并节约成本、费用。
市级储备粮的调用权归市人民政府。未经市人民政府批准,任何单位和个人不得擅自动用市级储备粮。
第五条 市发展改革部门负责组织拟订市级储备粮规模总量、总体布局和动用的宏观调控意见,报市人民政府批准后组织实施,并对市级储备粮的管理进行指导和协调。
市粮食行政管理部门负责市级储备粮的行政管理,对市级储备粮的数量、质量和储存安全负责,依法实施监督检查,并依照国家、省和本市有关规定建立健全市级储备粮各项业务管理制度。
市财政部门负责安排市级储备粮的贷款利息、管理费用等财政补贴,保证及时、足额拨付,制定市级储备粮的财务管理办法,并负责对市级储备粮有关财务执行情况实施监督检查。
中国农业发展银行廊坊分行(以下称市农业发展银行)及其分支机构依照国家、省有关规定,及时、足额安排市级储备粮所需贷款,并对发放的贷款实施信贷监管。
各县(市、 区)人民政府和粮食行政管理部门负责协助管理本行政区域内的市级储备粮,并对市级储备粮的数量、质量和储存安全负责。
第六条 任何单位和个人不得以任何方式骗取、挤占、截留、挪用市级储备粮贷款或者贷款利息、管理费用、轮换费用等财政补贴。
第七条 任何单位和个人不得破坏市级储备粮仓储设施,不得偷盗、哄抢或者损毁市级储备粮。
市级储备粮储存地的人民政府对破坏市级储备粮仓储设施,偷盗、哄抢或者损毁市级储备粮的违法行为,应当及时组织有关部门予以制止、查处。
第八条 任何单位和个人对市级储备粮经营管理中的违法行为,都有权向市粮食行政管理等有关部门举报。市粮食行政管理等有关部门接到举报后,应当及时查处,举报事项的处理属于其他部门职责范围的,应当及时移送其他部门处理。

第二章 市级储备粮的计划

第九条 市级储备粮的收购、销售计划,由市粮食行政管理部门根据市人民政府批准的市级储备粮储存规模、品种和总体布局方案提出建议,经市发展改革部门、市财政部门审核同意后,由市发展改革部门、市粮食行政管理部门会同市财政部门、市农业发展银行共同下达县(市、区)人民政府有关部门和市农业发展银行分支机构,以及承担市级储备粮储存任务的企业(以下简称承储企业)。
第十条 市级储备粮年度轮换计划由市粮食行政管理部门根据市级储备粮的品质和储存年限以及对粮食市场形势的分析提出建议,与市发展改革部门、市财政部门和市农业发展银行协商一致后共同下达。
第十一条 市粮食行政管理部门根据市级储备粮的收购、销售和轮换计划,具体组织实施市级储备粮的收购、销售和轮换。
第十二条 市粮食行政管理部门应当将市级储备粮收购、销售、年度及各批次轮换计划的具体执行情况,及时抄送市发展改革部门、市财政部门和市农业发展银行。

第三章 市级储备粮的储存

第十三条 承储企业应当具备下列条件:
(一)同一库区完好仓库容量一般在1万吨以上;
(二)具有与粮食储存功能、仓型、进出粮方式、粮食品种、储粮周期等相适应的仓储设施;
(三)具有符合国家标准的粮食质量等级检测仪器和场所,具备检测储备粮储存期间温度、水分、害虫密度的条件;
(四)具有经过专业培训,并取得有关主管部门颁发的资格证书的粮食保管、检验员等管理技术人员;
(五)经营管理和信誉良好,无严重违法经营记录。
第十四条 承储企业的确定,由市发展改革部门会同市粮食行政管理部门、市财政部门、市农业发展银行等部门按照本办法第十三条规定的承储企业条件和有关法律及规定确定。
第十五条 承储企业应当严格执行有关市级储备粮的国家标准、技术规范和各项业务管理制度,保证入库的市级储备粮达到收购、轮换计划规定的质量等级,并符合国家规定的质量标准。
第十六条 承储企业应当对市级储备粮实行专仓储存、专人保管、专账记载,保证市级储备粮账实相符、账账相符、质量良好、储存安全。
第十七条 承储企业不得虚报、瞒报市级储备粮的数量,不得在市级储备粮中掺杂使假、以次充好,不得擅自串换市级储备粮的品种、变更市级储备粮的储存地点,不得因延误轮换或者管理不善造成市级储备粮陈化、霉变。
第十八条 承储企业不得以低价购进高价入账、高价售出低价入账、以旧粮顶替新粮、虚增入库成本等手段套取差价,骗取市级储备粮贷款和贷款利息、管理费用等财政补贴。
第十九条 承储企业应当建立健全市级储备粮的防火、防盗、防洪等安全管理制度,并配备必要的安全防护设施。
承储企业所在地人民政府及其有关部门应当支持承储企业做好市级储备粮的安全管理工作。
第二十条 承储企业应当对市级储备粮的储存管理状况进行经常性检查。发现市级储备粮数量、质量和储存安全等方面的问题,应当及时处理;不能处理的,承储企业的主要负责人应当向当地粮食行政管理部门报告。当地粮食行政主管部门接到报告后,应当迅速核实情况,并及时向市粮食行政管理部门报告。
第二十一条 市级储备粮的收购、销售、轮换原则上应当通过规范的粮食批发市场公开进行,也可以采用市人民政府规定的其他方式进行。
第二十二条 承储企业不得以市级储备粮对外进行担保或者清偿债务。
承储企业被依法撤销、解散、破产或者对市级储备粮管理不善的,市粮食行政管理部门可以会同市发展改革部门、市财政部门和市农业发展银行共同下达储备库点调整计划,将其储存的市级储备粮交给其他承储企业储存。
第二十三条 市级储备粮的管理费用实行包干,贷款利息按银行现行规定实行据实补贴,经市财政部门核定后,通过市农业发展银行补贴专户直接拨付到承储企业。
第二十四条 市级储备粮贷款实行贷款与粮食库存值增减挂钩。市级储备粮贷款必须与入库成本保持一致,并实行专户管理、专款专用、购贷销还、全程监管。
承储企业应当在市农业发展银行及其分支机构开立基本账户,并接受信贷监管。
第二十五条 市级储备粮的入库成本通过市发展改革部门、市粮食行政管理部门、市财政部门及承储企业协商确定。市级储备粮的入库成本一经确定,承储企业必须遵照执行。
任何单位和个人不得擅自更改市级储备粮入库成本。
第二十六条 市级储备粮的损失、损耗应当及时处理。具体管理办法,由市财政部门会同市粮食行政管理部门,并征求市发展改革部门、市农业发展银行的意见后制定。
第二十七条 市粮食行政管理部门应当定期统计、分析市级储备粮的储存管理情况,并将统计、分析情况及时通报市发展改革部门、市财政部门和市农业发展银行。

第四章 市级储备粮的轮换

第二十八条 进行市级储备粮轮换,应当以粮食理化品质检测指标为依据,以储存年限为参考标准。根据粮食理化品质检测结果,对不宜储存的粮食,以及适宜储存但粮食理化品质控制指标已经接近不宜储存标准并达到储存年限的粮食,应当及时轮换;对适宜储存并未达到储存年限,但利用市场时机轮换可以获取差价收入的粮食,允许进行轮换。
轮入的粮食必须是当年收获的,并符合国家规定的中等以上质量标准。
第二十九条 市级储备粮在轮换前应当经过检测。市级储备粮的品质检测,应当执行国家粮食局、原国家质量技术监督局《粮油储存品质判定规则》(国粮发〔2000〕143号)的有关规定,并以具有相应资质的粮食质检机构出具的检测结果为依据。
第三十条 市级储备粮的储存年限按粮食收获年份计算。具体储存年限为:小麦3至5年,玉米2至3年。
第三十一条 市级储备粮可以按照先购后销、边销边购和先销后购的方式轮换。各批次的具体轮换方式,由市粮食行政管理部门根据市场情况确定,并通报市农业发展银行。
第三十二条 因市级储备粮轮换形成暂时空库的,空库时间可按轮换批次滚动计算,不得超过3个月。因特殊原因,需要延长空库时间的,必须报市粮食行政管理部门批准,并征得市财政部门同意。
第三十三条 市级储备粮轮换原则上不作库存成本调整。因特殊原因确需调整轮入粮食库存成本的,必须报市财政部门会同市粮食行政管理部门、市农业发展银行研究确定。
第三十四条 市级储备粮的轮换费用实行定额包干,由市财政部门根据市级储备粮轮换计划核定后,通过市农业发展银行补贴专户,直接拨付到承储企业。
市级储备粮的轮换费用,参照省级储备粮轮换费用的标准执行。
第三十五条 市级储备粮轮换的价差收入应当及时上缴市财政部门,由市财政部门在市农业发展银行设立专户储存,专款专用,以盈补亏。市级储备粮轮换的价差亏损,原则上由市财政部门解决。
在规定的空库时间内,市级储备粮的管理费用补贴照常拨付;市级储备粮超过规定的空库时间(包括经批准延长的时间)不能入库的,对空库部分停止拨付贷款利息和管理费用等财政补贴。

第五章 市级储备粮的动用

第三十六条 市发展改革部门和市粮食行政管理部门应当完善市级储备粮的动用预警机制,适时向市人民政府提出动用市级储备粮的建议。
第三十七条 出现下列情形之一的,可以动用市级储备粮:
(一)全市或者部分县(市、区)粮食明显供不应求或者市场价格异常波动的;
(二)发生重大自然灾害或者突发公共事件需要动用市级储备粮的;
(三)市人民政府规定的其他情形。
第三十八条 市级储备粮的动用,由市发展改革部门会同市粮食行政管理部门、市财政部门提出动用方案,报市人民政府批准,并抄送市农业发展银行。在紧急情况下,市人民政府直接决定动用市级储备粮,并下达动用命令。
市级储备粮动用方案应当包括粮食的品种、数量、价格、使用安排和运输保障等内容。
第三十九条 市人民政府批准的市级储备粮动用方案和下达的市级储备粮动用命令,由市粮食行政管理部门具体组织实施。
在实施过程中,市人民政府有关部门及有关县(市、区)人民政府应当予以支持、配合。
第四十条 任何单位和个人不得拒绝执行或者擅自改变市人民政府批准的市级储备粮动用方案和下达的市级储备粮动用命令。
第四十一条 市人民政府决定动用市级储备粮发生的损失(包括贷款本金、利息和发生的相关费用),由市财政部门负责弥补。

第六章 监督检查

第四十二条 市发展改革部门、市粮食行政管理部门和市财政部门按照各自的职责,依法对承储企业执行粮食法规、规章的情况进行监督检查。在监督检查过程中,可以行使下列职权:
(一)进入承储企业检查市级储备粮的数量、质量和储存安全情况;
(二)向有关单位和人员了解市级储备粮收购、销售、轮换计划及动用命令的执行情况;
(三)调阅市级储备粮经营管理的有关资料、凭证;
(四)依法处理违法行为。
第四十三条 市发展改革部门、市粮食行政管理部门和市财政部门在监督检查中,发现市级储备粮在数量、质量、储存安全等方面存在问题的,应当责成承储企业立即纠正或者处理;发现市级储备粮承储企业不再具备承储条件的,应当按规定取消其承储任务。
第四十四条 市发展改革部门、市粮食行政管理部门和市财政部门的监督检查人员应当将监督检查情况作出书面记录,并由监督检查人员和被检查单位的负责人签字。被检查单位的负责人拒绝签字的,监督检查人员应当将有关情况记录在案。
第四十五条 审计机关按照规定的职责,依法对市级储备粮的财务收支情况实施审计监督。对发现的问题,应当及时处理。
第四十六条 承储企业及有关单位和人员对市发展改革部门、市粮食行政管理部门、市财政部门和审计机关依法实施的监督检查,应当予以配合,如实提供有关情况和资料,不得以任何理由拒绝、干涉或者阻挠。
第四十七条 承储企业所在地的粮食行政管理部门应当加强对市级储备粮的日常管理和监督检查,对市级储备粮的数量、质量存在的问题,应当及时纠正,对危及市级储备粮储存安全的重大问题,应当立即采取有效措施处理,并向市粮食行政管理部门报告。市粮食行政管理部门应当及时将处理情况通报市发展改革部门、市财政部门和市农业发展银行。
第四十八条 市农业发展银行及其分支机构应当按照粮食收购资金封闭管理和《中国农业发展银行地方储备粮贷款管理办法》的规定,加强对市级储备粮贷款的信贷监管。承储企业应当予以配合,并及时提供有关情况和资料。
第四十九条 国家机关工作人员和承储企业违反本办法的,按有关规定给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附  则

第五十条 各县(市、区)县级储备粮的管理办法,由县(市、区)人民政府参照本办法制定。
第五十一条 本办法自2008年9月1日起施行。